项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。

在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议，如：

(1)在市场调查的基础上，提出项目的构思。

(2)建立项目目标系统，并加以分析说明。

(3)进一步调查研究项目的环境（社会经济环境、自然环境、政策环境等）、资源等问题。

(4)提出实施目标的具体建议和设想。

(5)提出项目进度与财务准备的建议和计划。

(6)提交项目建议书。

(7)作项目可行性研究，并提交项目可行性研究报告等。

2、设计和计划阶段

(1)场地选择及详细调研。

(2)项目总体策划，制定项目的方针、策略和总体计划。

(3)作项目的实施计划，包括总体方案、进度表、费用（投资）预算、资金需求计划等。

(4)作项目系统定界和结构分析。

(5)提出设计要求和编制设计招标文件。

(6)设计工作控制和协调。

(7)起草项目手册。

(8)建立项目管理系统，选择项目管理贫嘴贱舌寺。

3、招标投标。

(1)为业主选择承包者和签订合同提出建议。

(2)在业主授权范围内作决策，起草各种文件，如集各种会议。

(3)协助业主进行合同策划，提出分标建议和项目管理模式的建议。

(4)起草招标文件和合同文件。

(5)进行资格预审。

(6)执行招标的各种事务性工作，如组织标前会议，下达各种通知、说明及有关文件。

(7)组织开票。

(8)评标、作评标报告。

(9)参与选择承包商。

(10)分析合同风险并制定排除风险的策略，安排各种保险和担保等。

4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

(1)施工准备。牵头进行施工准备，包括现场准备、技术准备、资源准备等；参与各方面的协调；签发开工令。

(2)质量控制。审核承包商的质量保证体系和案例保证体系；对设备材料采购及其实施方案进行事前认定；对材料、设备进行进场检查、验收；对工程施工过程进行质量监督、中间检查；对不符合要求的工程、材料、工艺提出处置意见；对已完工程进行验收；组织整个工程验收，设备安装调试和移交；为项目运行作各种准备，如使用手册、维修手册、人员培训、运行准备等。

(3)进度控制。

1)审核承包商的实施方案和进度计划；

2)监督参加者各方面项目计划的完成情况；

3)如果项目进度推迟，可责成承包商修改进度计划；

4)处理工期索赔要求。

(4)投资控制。

1)对已完工程进行工程量的测算和费用计算核对；

2)控制项目内部和外部费用支出；

3)下达处理各种开工工程变更的文件，并决定是否变更价格；

4)处理费用索赔要求；

5)审查、批准进度付款，准备竣工结算，提出结算报告。

(5)合同管理。

1)解释合同，确保项目参与人员熟悉和理解合同，遵守合同；

2)对各种合同文件进行守信和管理；

3)审核承包商的分包合同，批准分包单位；

4)调解业主和承包商，及之间的合同争执。

(6)信息管理。

1)建立项目信息管理系统，并保证其有效运行；

2)收集项目实施过程中的各种信息，并予以保存；

3)起草并保存各种主其范本；

4)向承包商发布图纸及相关指令；

5)向业主、企业和其他相关各方提交各种报告。

(7)组织协调。

1)培训项目职能人员，团队精神；

2)促进项目经理部进行正常工作，积极解决出现的各种问题；

3)协调各参加者的利益和责任，并协调各方争执；

4)向企业领导和企业职能部门经理汇报项目状况；

5)组织举行黑市会议。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下：

(1)项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。

(2)项目产品营销计划的考核与评价。

(3)项目控制与调整。

6、项目后期管理

(1)进行项目建设的总结，提出项目总结报告。

(2)进行项目的成本费用核算、财务审计。

(3)进行项目后评估。

(4)总结项目经验教训，按照业主的委托对项目运行情况、投资回收等进行跟踪。

(5)建立项目回访机制和保修管理制度。

(6)项目的使用管理（物业管理）。