如何确定出让土地使用权底价-法师兄

如何确定出让土地使用权底价

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-01 16:20:21 78 人看过

全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。

土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价，即土地招标、拍卖时政府确定的招标、拍卖土地的最低控制价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受的最低控制价格;主要根据土地出让年限、用途、地产市场行情、政府产业政策、开发商竞投心态等确定的待出让宗地的地价;它是政府招标、拍卖土地使用权时最重要的参考价格。土地使用权招标、拍卖底价是由政府内部掌握，严格保密的。土地使用权招标、拍卖底价的确定是否恰当，直接关系到土地招标、拍卖能否顺利进行。政府制定招标、拍卖底价时，应充分考虑开发商利益和政府的产业政策。

在我国，土地使用权招标、拍卖底价具有以下特点：

1、土地使用权招标、拍卖底价是政府出让具体地块的最低控制价格，是政府出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。

由于政府垄断了土地供应量，土地供应量大小和供应价格高低是作为政府调节市场的一种手段，为了进行有效的调控，底价必须由政府确定。

2、土地使用权招标、拍卖的底价应依据评估地价确定。

国有土地使用权招标、拍卖的标的价款巨大，由于土地市场的特殊性，土地价格一般人难以判别，为避免政府收益受损，了解土地正常价格，必须由专门的评估师进行土地评估。

3、土地使用权招标、拍卖由政府确定。

招标拍卖底价与一般评估地价既有联系又有区别，评估地价是由估价人员依据对土地市场的判断，出具的待估宗地可能的公开市场价格，招标、拍卖、挂牌底价则是由政府根据土地评估结果，充分考虑政府产业政策和地价政策等因素综合确定。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多土地使用权相关文章

土地使用权
协议出让土地使用权的出让金价格

为保障土地使用权出让行为的透明度和公开性，优化土地资源配置，国土资源部依据现行法律、行政法规制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明令商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对以协议方式出让国有土地使用权时，出让金低于当地政府按国家规定所确定的最低价的，合同效力如何认定，争议的焦点主要是该合同中的出让金价格条款无效，还是合同无效。一、出让土地使用权与划拨的区别是什么？土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体的出让方式就是招标、拍卖、挂牌、协议四种。1、规定的使用期限不同。划拨土地使用权是没有使用期限的限制的，而出让土地使用权则有年限限制。2、价格不同。划拨无需缴纳土地出让金，且低价比同类土地使用权低，而出让土地使用权地价价格比同类划拨的高。3、

2023-06-22

471人看过
土地出让
土地出让前如何确定土地经营权

北京工业大学教授说，党的十一届三中全会以后，农村建立了集体所有制、家庭承包经营的土地制度，极大地调动了农民的积极性。现在，30多年前，随着农村经济社会结构的巨大变化，大量农村劳动力转移到城镇，土地产权界定不清也引发了一系列问题，导致了大量的土地承包纠纷，这不仅影响了农民权益的维护和农村社会的稳定，也成为土地有序流转和适度规模经营发展的制约因素。长期研究城市化发展的北京大学中国地方政府研究院院长指出，农村土地流转的前提是产权明晰，土地承包经营权流转。必须明确谁拥有土地承包经营权，谁有权转让，以何种方式转让。但是，现有的农村土地集体所有制已经成为产权主体，农民不是自己的宅基地和承包地（林地、牧场）的所有者。此外，我国农村土地承包制度实施后，土地登记工作没有及时跟上，导致承包地块权属界限不清。此外，如何确认荒山、荒沟、荒山、荒滩等“四荒”的权利，目前还没有统一具体的政策。虽然农民在实践中继续耕种

2023-05-31

109人看过
土地使用权
国有土地使用权拍卖底价的评估及确定

如何科学合理地评估与确定国有土地使用权拍卖出让底价，是国有土地使用权拍卖出让工作中一个不可或缺的重要环节，同时也是人们感到头疼和棘手的问题。评估与确定的拍卖底价过高，会导致应价难以达到保留价而流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。因此应当注意：遵循城镇土地估价规程，合理选用估价原则和方法评估拍卖底价。自今年7月1日正式实施的《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范。在遵循《规程》的前提下，开展土地使用权拍卖底价的评估工作，应事先对影响拟拍卖出让地块的各种价格因素作出全面深入调查分析的基础上，需侧重把握以下几点：一是应采取公开市场价值标准。国有土地使用权拍卖行为，真正体现了公开、公正、公平的原则，是一种真正的市场行为。因此，按照《规程》的规定，在评估拟拍卖土地底价过程中，估价人员必须明确其评估的价格应是指在估价基准日的正常公开市场、规划利用条件下，设定的开发程度与用途、法定最

2023-06-05

50人看过
土地出让
土地出让费如何使用

(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。(二)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。(三)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。(四)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农

2023-06-12

96人看过

土地使用权
土地确认，如何确认土地使用权？

土地所有权和使用权由县级以上人民政府依据法律确认。《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”土地使用权确认的确权主体是行政机关和人民法院。行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。如何确认房屋差价损失？如何确定房屋升值的差价损失，我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则：1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定；2、如双方当事人不能协

2023-08-15

354人看过
土地使用权
土地使用者以转让取得使用权如何确定使用年限

依据我国相关法律的规定，通过转让的方式取得土地使用权年限的，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权转让流程要怎么走1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。2、审查接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖

2023-06-18

423人看过
土地使用权
协议出让国有土地使用权最低价确定办法［失效］

第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。第二条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价（以下简称“协议出让最低价”），是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例，须报国家土地管理局核准。基准地价按《城镇土地估价规程》确

2023-06-10

92人看过
土地使用权
土地出让后，农民如何申请土地使用权

用地人填写变更土地登记申请书，说明变更依据和变更内容，同时提供以下证明资料：（1）土地有偿转让、转让引起国有土地使用权转移的，应提交转让、转让合同和相关批准文件。（2）转让、转让的土地使用只抵押，或者因抵押结束权利消失的，必须提交抵押合同和相关批准文件。（3）买卖、转让地面建筑物、附着物引起土地使用权转移的，应提交地面变更后的住宅所有权证明书等。（4）因继承地上附着物引起土地使用权转移的，应提交地上建筑物的建筑物产权证明及公证机关有关继承权的公证书。（5）机构调整、企业合并等引起土地权利变更的，应提交有关领导部门的批准文件和原土地证明书。（六）处置抵押财产转移土地使用权的，应提交相关证明文件。集体土地出让流程（一）发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。（二）出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。（三）

2023-08-06

337人看过

土地使用权
出让土地使用权如何招标拍卖

土地出让使用权的招标拍卖，是上海市土地市场规范运作中的重要手段，但由于少数房地产开发商对招标拍卖土地使用权的原则、做法缺少了解，致使在招标拍卖中会出现一些不按游戏规则操作的行为，为此，我们专门请教了上海市房地资源管理局副局长殷国元。问：土地使用权出让招标拍卖有没有规定范围?答：此项工作以前的有关规定我参与了制定，我可以介绍一点情况。土地招标拍卖是有规定范围的。按照《市土地使用权出让招标拍卖办法》规定：用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让，应当通过招标拍卖方式进行，包括市政府对工商企业已注入土地资产的土地改变为六类项目用途的，以及以划拨方式取得土地使用权的土地转入房地产后改变为新建六类项目用途的，都应当通过招标拍卖方式进行。但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目，可按《办法》施行前的出让办法执行。问：怎样确立招标、拍卖地块?答：区(县)招标拍卖办公室根据

2023-06-07

475人看过
土地使用权
正确确认非法低价国有土地使用权出让罪的技巧

（一）行为人收受他人贿赂而徇私舞弊，滥用职权，非法低价出让国有土地使用权的，又会牵连触犯受贿罪，对之应择重罪从重论处。（二）行为人出于牟利目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权包括国有土地使用权的，不是构成本罪，对之应以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪应该怎样正确认定诈骗罪诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。要想正确认定诈骗罪，需要对该罪犯罪构成要件进行理解，具体包括如下几个方面：1、首先，行为人实施了欺诈行为。欺诈行为从形式上说包括两类，一是虚构事实，二是隐瞒真相，二者从实质上说都是使被害人陷入错误认识的行为。欺诈行为的内容是，在具体状况下，使被害人产生错误认识，并作出行为人所希望的财产处分。因此不管是虚构、隐瞒过去的事实，还是现在的事实与将来的事实，只要具有上述内容的，就是一种欺诈行为。如果欺诈内容不是使他们作出财产处分的，则

2023-07-02

393人看过
法律综合知识
进行土地转让价格如何确定

一、进行土地转让价格如何确定土地使用权地价款应当是由双方当事人来进行确定的，土地出让价款采取预收的方式，土地使用者只有支付了出让价款，土地管理部门才交付土地给土地使用者，办理登记手续，核发土地使用证。土地使用权出资价款是国有企业改革特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。二、土地使用权转让流程是什么（一）申请土地使用权转让（二）受理申请（1天）1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理。2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。（三）初审（5天）土地交易所接收提供

2024-01-09

323人看过
土地使用权
出让土地使用权有何限制

出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。在当代社会拥有一块土地的话，那么就意味着他是拥有了大批的财富，在土地当中可以进行一定的房屋的建设，这样的话可以有一定商业方面的利益的收入，所以在面临着一个国家回收的时候，他们可能会比较担心自己的权益受到损害。延伸阅读：最新划拨土地使用权抵押程序是怎样的？办理土地使用权抵押贷款的流程是什么划拨土地使用权转让程序是怎样的国有土地使用权出让方式：国有土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具

2023-08-04

135人看过

法律综合知识
如何判定非法低价国有土地使用权出售

一、如何判定非法低价国有土地使用权出售具备下列要件即构成非法低价出让国有土地使用权罪：1．本罪的主体限于国家机关工作人员；2．主观方面表现为故意；3．侵害的客体是国家土地管理、城市规划等机关的正常活动以及其他有关国家机关的正常管理活动；4．客观方面即违反土地管理法规、滥用职权，非法低价出让国有土地使用权的行为。二、非法低价出让国有土地使用权罪的定罪量刑？非法低价出让国有土地使用权罪的定罪量刑为处三年以下有期徒刑或者拘役或者三年以上七年以下有期徒刑。任何国家机关工作人员，只要违法低价出让国有土地使用权，情节达到了严重的程度，即可构成本罪。其法律依据为：《中华人民共和国刑法》第四百一十条国家机关工作人员询私舞弊，违反上地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有

2023-09-03

202人看过
土地出让
如何确定工业用地出让低价标准

问：《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》第五条规定：工业项目按照本通知第二、三、四条规定拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。今年5月公布的《国务院关于促进外贸回稳向好的若干意见》中提到：加工贸易企业依法取得的工业用地可按合同约定分期缴纳土地出让价款，对各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目可按不低于相关标准的70%确定土地出让底价。请问，按不低于相关标准的70%确定出让底价，是否受到土地成本限制?回复:土地出让最低限价是我国地价管理工作中的一项重要制度，工业用地出让地价不得低于国家发布的工业用地出让最低价标准。2009年，为促进经济发展，体现对中西部地区、优先产业、节约集约用地和开发未利用地等的支持，国家对工业用地出让最低价标准实施政策进行了微调，根据

2023-05-05

107人看过