1、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十五条规定：“

（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11％。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17％。

（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。”因为第（二）项、第（三）项、第（四）项列举的均不包括土地使用权租赁服务，因此，土地使用权出租应当适用6％的税率。

2、不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

因此，土地属于不动产范畴。

并且《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）明确规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。不动产租赁服务增值税税率为11％。按照（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额；小规模纳税人出租其取得的土地使用权，应按照5％的征收率计算应纳税额；其他个人出租其取得的土地使用权，应按照5％的征收率计算应纳税额。

一、土地增值税如何计算

土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认问题，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”因纳税人选择了增值税简易计税方法，计算的增值税应纳税额为10．76万元，因此，土地增值税应税收入为726－10．76＝715．24万元。扣除项目为取得土地价款525万元，其中土地出让金500万元、耕地占用税10万元、契税15万元；相关税金1．08万元（房地产开发企业印花税不得扣除），扣除项目合计526．08万元。增值额715．24－526．08＝189．16万元，增值率189．16／526．08＝35．96％，应缴纳土地增值税189．16＊30％＝56．75万元。