根据我国现有法律,小产权房其实是没有产权的房屋,无法转让、继承等,签订的小产权房买卖合同是无效合同,法律不予保护。
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续,也不能上市交易。依照相关法律法规规定,小产权房买卖合同属于无效合同,并不受法律保护。既无法律保障,也不可上市交易。严格上来说,小产权本质上是无产权。
小产权房买卖合同有法律效力吗
首先,小产权房买卖合同是否有法律效力,可以先确定是否具备生效要件:
1、买卖双方当事人具有相应的民事行为能力即当事人应该是18周岁以上的成年人,具有完全民事行为能力。
已满16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,也会视为完全民事行为能力人。
2、买卖双方意思表示真实如果任何一方的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为签订合同,即会直接导致买卖合同无效。
3、不违反法律或者社会公共利益合同的内容、合同的目的都不得违反国家法律、法规的强制性规定,即使当前没有明确规定,也不得违反国家有关规定的禁止性规定。
而根据当前的政策,明确要求小产权房不予登记并发放产权证,因此,小产权房买卖合同不具备法律效力,属于无效合同。
其次,小产权房买卖合同无效后,将会出现以下后果:
1、合同自始无效,双方要恢复到合同未订立之前的状态,即给钱的拿回钱,给房的拿回房。
2、因为一方的过错导致合同无效,给另一方遭受经济损失的,需要承担赔偿责任。
通过上述分析知道,依据《民法典》的规定,买卖小产权房的,只能签订房屋买卖合同,不能办理房屋产权登记。
而当事人除了另有约定外,不办理产权登记,不影响小产权房买卖合同效力。
《民法典》第一百五十三条,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
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