商品房预售合同的法律效力如何认定问题
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商品房预售合同是一种具有特殊性质的买卖合同。它指的是商品房预售方和预购方双方在预售方交付建成的商品房所有权给预购方之前,双方所订立的书面协议。在认定该合同的效力时,需要注意以下几个方面: 1. 主体合格、当事人应具备法律规定的缔约资格。 商品房预售合同的当事人是特定的,预售方是房地产公司,一般为法人等主体,因此并非任何人都能作为预售方订立商品房预售合同。预售方必须持有预售许可证明,并具备预售许可资格,才能与预购方签订商品房预售合同,否则该合同应当认定无效。但是,如果在起诉前取得商品房预售许可证明,就可以认定该合同有效。 2. 意思表示真实。 商品房预售合同双方当事人所表达的意思应当是真实的。如果一方当事人故意作出虚假的意思表示,损害对方的利益,那么另一方当事人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销或者解除该合同。 3. 不违反法律、行政法规或者社会公共利益。 商品房预售合同的内容应当符合法律、行政法规以及社会公共利益的要求。如果合同内容违反法律法规或者社会公共利益,那么该合同应当被认定为无效。 4. 合同标的确定、可行。 商品房预售合同的实质性条款应当是可行的。预售的商品房必须确定施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等基本内容。如果合同内容不明确或者与实际不符,那么该合同应当被认定为无效。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,如果出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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出卖人已取得商品房预售许可证明与买受人签订的合同是有效的，未取得证明的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。
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