一个房地产广告称：楼盘绿化面积2500平方米，楼前有一个面积1500平方米的水池。李某觉得这样的环境非常符合自己的购房标准，于是签订了购房合同，并付清了房款。入住后，发现绿化和水池面积都大比例缩水

，连广告中的一半都不到，故要求退房。开发商称，广告内容没有约束作用，不同意李某退房。请问：开发商应承担赔偿责任吗？

广告法第三十七条规定了房地产商承担虚假广告民事责任的几个条件：房地产商发布了虚假广告；购房者受到欺骗和误导；购房者的权益受到了侵害；损害和虚假广告之间有因果联系。本案中，开发商没有按照宣传建设楼盘，所以广告内容是虚假的，损害了你的权益。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：开发商在售楼广告和宣传资料中，如果做出非常明确具体的承诺，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等，这些内容将对房屋的价格以及购房人买房产生重大影响。即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。按照以上规定，你完全可以要求退房并退回房款。

售房广告与实际不符，可以退房吗

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这时也可以要求退房。

并非所有的违约都能导致合同的解除，比如开发商承诺在小区内某个地方有个小雕塑，但交房时没有，这种情况就不能构成您要求解除合同的条件。

只有在下列情况下才能解除合同：

1、因不可抗力致使合同不能实现；

2、履行届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主债务；

3、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；

4、一方迟延履行或其他违约行为导致不能实现合同目的的。