目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
“小产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即在宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
二、小产权房可以进行买卖吗?
小产权房往往比普通商品房便宜。在那些足以让人放弃购房想法的房价之间,小产权房的价格就像黑夜中的萤火虫一样惹眼,那么小产权房可以进行买卖吗?
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。
因此,小产权房可以买卖,不过仅仅只针对集体组织内部成员而言,而非集体组织内部成员购买了小产权房,利益无法受到法律的保护。
购房者在购买房屋时,一定要查看开发商的相关证照,确定开发商是否具有相应资格,确定查明房屋的产权以及土地使用状况,以确保房屋交易不会因房屋产权问题受到影响。在购房时,最保险的方法是找一位房产方向的律师为您进行全程的指导。
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