近年来,房地产投诉和纠纷持续上升,据有关部门统计,投诉量已居第一位。各式各样的房地产纠纷风起云涌,大小房产公司均无幸免。同时,由二手房交易引发的纠纷也非常多。这些纠纷可以归为以下几类:
中介公司侵权或违约
中介公司侵权或违约主要有两种形式:非法攫取差价和不实宣传或承诺。
非法攫取差价。中介公司利用委托方的信息不对称,在不转移所有权的情形下,压低卖方出售价,提高买方购买价,除收代理费外,又攫取差价,甚至这种差价能达到10万元以上。笔者认为,中介公司此种行为违背了诚实信用原则,构成了不当得利,委托方依法可向法院或仲裁机构主张合法权利。
不实宣传或承诺。中介公司为争取业务作不实宣传或承诺。中介公司为争取业务往往不择手段,例如,为销售房子,隐瞒房子的隐蔽缺陷(例如楼下有水泵房、噪音超标),委托人可依法追究中介公司的违约责任或缔约过失责任。
对于消费者而言,规避二手房交易风险的最好途径,笔者认为是找一家品牌中介公司。因为品牌本身就代表了诚信,代表了知名度和美誉度。
委托人“跳单”
在中介行业,委托人“跳单”是常见的现象,所谓“跳单”就是委托人(包括卖方和买方)在一个中介公司接受了服务,并达成了购买的意向,由于委托人想少付或不付中介服务费,从而转到另一个中介公司完成交易。“跳单”是委托人不诚信和严重违约的一种表现,当然究其原因是委托人受利益的驱动,以及一些中介公司违反《反不正当竞争法》压价销售造成的。这样的案件虽然经常发生,但由于缺乏相应的证据,中介公司往往束手无策,笔者高兴地看到21世纪不动产信宜加盟店凭借规范的操作、充足的证据打赢了全国“跳单”第一案,弘扬和全面解释了诚信,即中介公司要诚信,委托人(消费者)同样要诚信。
房源独家委托
以美国为例,房屋的交易对象主要是存量房(即二手房的交易)。美国的房源基本上都是独家委托,拥有此房源的经纪人会把此房源的详细信息通过MLS(多重房源上市系统)上传到网站上,不论此房屋最终在哪里完成交易,最早开发此房源的经纪人都能分到他应得的佣金。21世纪不动产进入中国后,就大力推行房源独家委托,为委托人提供更优质更高效的服务。现在推广这种发达国家普遍采用的先进委托方式的主要障碍是委托人不诚信,在独家委托合同有效期内,又同时签订多份委托合同。
信息披露
房屋的买卖非常复杂,房屋交易中的信息不对称问题非常严重。例如,房屋近期内是否会拆迁,房屋近期是否有人死亡等等,这些问题对买方来说是非常重要的。我国由于信息披露不全导致的纠纷非常多,笔者就曾办理过一个案件,一房屋连续发生两次交易,两户人入住后丈夫都非正常死亡了,此时的业主又想把房子卖掉,卖方(业主)隐瞒了此房屋内多次死人的实情,买方在不知情的情况下购买了此房屋,最后双方发生了纠纷,买方认为这是“凶宅”,如果知道实情,根本就不会购买,买方要求撤销买卖合同。发生此纠纷的原因就是我国缺乏房屋买卖的强制性信息披露制度,笔者建议相关部门应借鉴美国买卖房屋强制性信息披露制度,降低不确定性,减少纠纷的发生,确保交易的安全。(叶宏伟作者系浙江大学房地产投资研究所博士、浙江六和律师事务所律师)
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仲裁机构是依法设立,独立于行政机关,以仲裁方式解决纠纷的机构。它由当事人自愿选择,依据仲裁协议进行仲裁,对纠纷进行公正、公平、合理的解决。 仲裁机构具有专业性、独立性和高效性,能够为当事人提供便捷、高效的纠纷解决途径。... 更多>
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买二手房如何约定付款方式,如何避免二手房交易风险?新疆在线咨询 2022-10-30一、买二手房如何约定付款方式对付款方式进行明确、具体的约定,这是签订二手房买卖合同最为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没
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二手房交易风险的二手房交易风险的预防江西在线咨询 2021-12-141、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。 2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。 3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,
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二手房交易从什么方面避开风险陕西在线咨询 2023-02-02购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租,我国法律认可“买卖不破租赁”,也就是说,房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。对以上约定清楚,可以进一步避免不必要的纠纷。
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二手房产调规避风险宁夏在线咨询 2022-02-26支付定金之前的产调能够规避很多二手房交易过程中的风险,楼上的答案讲的很详细,我就不展开了。另一个省事一点的规避风险的办法就是交易资金监管,简单点说就是买卖双方委托具有资金监管资质的银行作为第三方支付平台,来保障交易双方交易安全。再简单点说,就是“支付宝”,你上淘宝买东西,钱给了支付宝,商家发货,你收到货没问题支付宝把钱划转给商家。资金监管在二手房交易过程中具体流程是这样的:买卖双方在签署二手房买卖
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怎样避免二手房交易纠纷,二手房交易纠纷如何避免?青海在线咨询 2022-10-26一、怎样避免二手房交易纠纷1、买房者在自己准备买房子之前,应先了解一下买卖房屋的一般流程,对整个买卖流程有个大致的、常识上的认识,这样才能避免在房屋交易的过程中犯一些比较低级的错误,如对一些买房过程中的特殊事项不作约定或约定不明确等。2、在房屋的买卖交易中,房屋的产权是买房者最为关心的问题,因此应特别留意。二手房一般有售后公房、共有公房、“限转”房屋、抵押房屋等多种产权形式,房屋产权形式的多样性是