被售楼书吸引购房者决定购房

一份彩色的印刷品经常会打动购买者的心，且不说“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等等令人心驰神往的广告词语，单凭那“24小时供应热水，每户都在户外设置独立的水、电、煤气及热水表”和各种环境、文化、体育、休闲设施，就足以证明是一处高档次的住宅小区。所以很多购房者尤其是外地购房者很容易被色彩斑斓的商品房购房书所吸引，从而和房地产开发公司签订了商品房预售合同。

当然，有些购房者会更小心些，他们总觉得那些印刷精美、夺人眼球的东西不如白纸黑字的合同来得踏实，于是会签署了一个补充条款，约定房产开发商到时交付的房屋必须与楼书说明一致，否则买房有权追究对方责任。那么这个补充条款的签订是否必要?商品房售楼书本身是否具有合同效力呢?

相关案例：交房时大失所望购房者起诉开发商

某购房者看了商品房售楼书，并和部分购房者一样，签订了补充条款。然而，该购房者如期拿到新房后，感觉自己被骗了。当初说四个表具都装置在户外，现在却有三个已经装在室内了。至于那些法国风情的环境和种种设施更不知在何处，一个前庭广场竟是一处环境嘈杂，出行不便之地。

该购房者左思右想最后一纸诉状把开发商告到了法院，要求把煤气表、冷水表、热水表移装到户外，把楼书说明里写明的环境、文化、体育、休闲设施配套到位，并支付一笔违约金。开发商却说我们从来就没有出过什么楼书，这位业主所说的楼书其实是广告宣传品而不是合同，不能作为交房条件。至于三表装在室内我们在他进户时就已经书面通知过。

法院认为这起案件的关键在于那份彩色印刷品究竟是不是补充条款中所说的楼书说明，把这个问题搞清了，开发商应否承担违约责任的问题也就迎刃而解。从彩色印刷品的内容来分析，虽然名称不叫楼书说明，但实际上却是开发商对外销售房屋的宣传载体，它对该购房者购买的房屋所处小区的环境，以及相应的设施作了完整的描述，显然具有楼书说明的性质。

再从交易习惯与诚实信用角度分析，开发商在售房时把这份印刷品交给阿-豪，作为普通购房者阿-豪完全有理由相信这份印刷品就是双方补充条款中约定的楼书说明。基于这样的认识，法院认定这份彩色印刷品就是双方约定的楼书说明。由于房产开发商实际履约情况与楼书说明不完全一致，应当承担违约责任，法院根据开发商的违约程度酌情确定赔偿数额。阿-豪还认为小区环境与广告效果不符，但双方却没有对小区的环境效果的具体标准有过明确约定，对此法院就没能支持了。

法律人士提醒：售楼书的内容最好写进合同

最高法院关于商品房买卖的司法解释规定，开发商提供的售楼广告和宣传资料就小区规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明也允诺具体确定，对合同的订立及价格有重大影响的，视为合同内容。

开发商认为所提供资料不是楼书，意图规避合同条款的约定。其实楼书并不是一个确定概念，开发商提供的宣传资料性质都是一样的，区分楼书与其它资料并没有必要。另外，即使不是楼书，按照司法解释的规定，其对相关设施做出了明确的说明，也视为合同内容。

因此，购房者如果对于售楼书中的内容满意并以此为依据决定购买房子，一定要在签合同时把售楼书中的内容写进购房合同，以免在交房时出现纠纷没有依据起诉开发商违约。同时也最好保留好当时的商品房售楼书，以作为依据。