（1）市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上常用的基本估价方法。根据市场替代原则，市场比较法是将拟评估的土地与近期市场交易的具有替代性的同类土地进行比较，并对同类土地的成交价格进行适当修正，从而估算出待估土地的客观合理价格。市场比较法的理论基础是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场中，具有相同效用的商品应该具有相同的市场价格，即存在完全的替代关系。在同一市场中，两种或两种以上具有替代关系的商品由于相互竞争而趋于相同。市场比较法是对具有替代关系的同类土地的成交价格进行修正，得出待估土地的价格。收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是将被评估土地未来正常的年净收益还原到一定的土地还原利率，从而估算被评估土地价格的方法。由于土地的可持续性，人们可以期待外部土地收益。未来几年连续取得的土地净收益，按一定的折现率折现为现值时，表示为地价。从理论上讲，所有具有可持续性的房产都可以出售，也就是说，它们都有市场价格。市场价格是房产的现值，等于其未来净收入的折现值。其简单含义是，购买一块土地的投资净收益等于每年将投资存入银行所赚取的利息。这是减收法的基本原理。因为土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的一种，有人力、资本、管理、科技等，所以土地净收益是土地收益中扣除非土地收益的贡献或其应得报酬后的余额。这种土地净收益是吃地带来的，应该属于土地所有者。因此，就是地租。收益减损法是以确定土地净收益为基础的，因此仅适用于土地、建筑物或房地产的估价。基本公式：

土地收益是无限期的

v-土地收益价格

a-土地净收益（地租）

r-土地降息率

（3）成本近似法

成本近似法是基于土地开发的各种客观成本加上一定的成本之和利润、利息、应纳税额和土地增值收益确定地价的方法。成本法是从投资成本的角度来考察土地的价值，但不能充分反映土地的真实价值。因为一块土地的价值主要取决于土地未来使用所产生的收益，而不是土地的投资和改造成本。一般情况下，新开发土地、工业用地、公共建设用地和公益性用地的价格采用成本法评估，既没有利润，也没有可比性实例。基本公式：

地价=征地费+土地开发费+税金+利润+土地增值收益=土地成本价+土地增值收益

（四）残差法

残差法，又称假设开发法，是以房地产开发后的预期正常交易价格为基础，扣除预期正常开发成本及相关专业费用、利息、利税等，利用价格差额测算地价。土地投资的目的是获得回报，潜在回报决定了土地价格。盈余法与减收法的理论基础基本相同，即未来盈余收益的计算。收益减法中的地租或土地净收益是从土地收益中扣除土地因素，盈余法是直接从资本化价格中扣除非土地因素的贡献。

残差法主要应用于具有开发价值的土地的估价，一般分为以下几种类型：（1）代为开发的土地的估价；（2）拟拆除、改建的房地产的估价；（3）对只安排在可直接使用的土地或房地产中的土地或房地产进行估价；（3）对仅用于直接使用目的的土地或房地产进行估价；（4）现有的新旧房地产地价单独评估，是从土地中扣除房价房地产价格，剩余金额是地价。基本公式：

V—估价地价

地价=房屋总价-建设费用-专业费用-利息-销售费用-税金-开发商利润

（五）基准地价系数修正法估价对象客观地价的估算方法为修正同级基准地价为了同样的目的而开发土地。由于基准地价是区域平均地价，为了对区域内某地块的地价进行评估，需要根据该地块的区域条件和个别情况对区域平均地价进行修正。土地价格是取得土地预期收益的权利所支付的价格，即地租的资本化。地价取决于预期的土地收益。因此，应明确土地使用权与土地使用权的区别。划拨土地使用权可以依法抵押、转让、出租，但与土地使用权出让相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有严格限制，禁止将划拨土地用于经营活动。究其原因，主要是划拨的土地使用权无偿取得，国家权益得不到彰显。划拨土地使用权价款加上出让金的，应当与出让土地使用权价款相等。根据这一理论，可采用以下方法计算划拨土地使用权价格：

成本法。用成本法计算地价时，地价是土地成本价与土地增值收益之和。其中，土地增值收益来源于“增值租金”，应属于土地所有人即国家所有，相当于出让金的一部分。土地成本价是土地使用者取得土地使用权所支付的平均成本。因此，划拨土地使用权的价格应为土地成本价，包括征地费、土地开发费、相关税费、利息和利润。收入减少法。收益折减法是在估算未来土地预期净收益的基础上，将土地预期净收益按一定折减率折算为评估期内日收益之和的方法。目前，《土地估价条例》对如何计算土地净收益和出让地价作出了明确规定，但对划拨土地净收益的计算方法没有明确规定。因此，可以通过调查被评估土地所在区域国有企业的租金水平间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益中的体现。因此，划拨土地的净收益可以用土地净收益减去国有土地租赁的租金得到。经过区域因素和个别因素的比较修正，得出待分配土地的净收益。划拨土地使用权的最终价格等于划拨土地净收益除以土地出让利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的提高和划拨土地抵押、转让的增多，划拨土地交易案件将逐年增多。通过对交易情况、交易日期、交易区域和个别因素的修正，得出划拨土地使用权的价格。

从出让土地使用权价款中扣除出让金间接计算。目前，很多地方通常按照评估地价的一定比例收取土地出让金，土地出让金的比例相对固定。根据公式：出让地价