一、南宁经济适用房管理办法包括哪些内容？

第一章总则

第一条为了完善本市经济适用住房管理制度，保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据国家、自治区有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市城区范围内经济适用住房的建设、准入、销售及管理，适用本办法。

第三条本办法所称经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

本办法所称低收入住房困难家庭，是指本市城区范围内，家庭收入、财产、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第四条市住房和城乡建设部门是本市经济适用住房的行政主管部门，负责组织实施本办法。

发展和改革、自然资源、生态环境、财政、市场监督管理、民政、卫生健康、公安、人民防空、统计、人力资源和社会保障等部门按照各自职责分工负责相关工作。

第五条市住房和城乡建设部门应当与民政等部门建立信息共享机制，加强对经济适用住房准入、销售及售后的监督管理。

第二章政策支持

第六条经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，实行划拨方式供应，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第七条经济适用住房开发建设单位可以按照不超过项目总建筑面积10％的比例配置商业配套服务用房，在向自然资源部门办理相关手续后，可以自行销售或者出租。

第八条经济适用住房项目按规定免收城市基础设施配套费、人防易地建设费等行政事业性收费和政府性基金。任何单位或者个人不得以押金、保证金等名义变相向开发建设单位收取费用。

经济适用住房建设、销售按照国家规定享受税收优惠政策。

第九条经济适用住房开发建设单位可以用经济适用住房在建项目作抵押，向银行申请经济适用住房开发贷款；也可以将其他在建项目、房产或者土地使用权作为抵押申请住房公积金贷款，专项用于经济适用住房建设。

第十条经济适用住房可以用于购买该套经济适用住房的贷款抵押；因抵押人无法偿还贷款，需要处分已抵押的经济适用住房的，所得价款应当先行扣除按照本办法规定将经济适用住房转为完全产权所需缴纳的费用。

第三章建设管理

第十一条经济适用住房中长期发展规划由市住房和城乡建设部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准实施。

经济适用住房年度计划由市住房和城乡建设部门负责制定并组织实施。

第十二条经济适用住房建设坚持标准适度、功能齐全、经济适用、绿色环保的原则。

新建经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；高层、超高层经济适用住房建筑面积可以适当增加，但套内使用面积不得超过60平方米。

第十三条经济适用住房用地选址应当根据城市总体规划、土地利用总体规划、片区控制性详细规划和经济适用住房中长期发展规划，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

用地选址方案由市自然资源部门牵头，会同城区人民政府及市住房和城乡建设、生态环境等部门制定，报市人民政府同意后按程序办理用地规划许可手续。

第十四条经济适用住房可以采取公开招标方式选择具有相应资质且项目资本金充足、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业进行建设，也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。

第十五条经济适用住房开发建设单位确定后，市住房和城乡建设部门应当与开发建设单位签订经济适用住房建设合同，对经济适用住房单套住房建筑面积、户型比例、销售价格、前期物业管理等进行约定。

第十六条经济适用住房建设实行工程建设监理制度和工程质量保证制度，严格执行法定基本建设程序，按照建设工程管理的有关规定和现行国家规范、标准进行项目设计及施工。

经济适用住房的施工和监理，应当采取公开招标方式，选择具有相应资质、良好社会信誉的建筑企业和监理企业实施。

第十七条经济适用住房建设项目严格执行住宅工程逐套验收制度，未实施逐套验收的，不得进行竣工验收；未经竣工验收或者竣工验收不合格的经济适用住房不得交付使用。

经济适用住房项目的配套设施应当与项目主体同步建设，并经验收后与项目主体同步交付使用。

第十八条经济适用住房开发建设单位应当定期向市住房和城乡建设部门报送项目建设进度情况和相关统计报表。市住房和城乡建设部门应当将经济适用住房项目建设信息向社会公布。

第四章价格管理

第十九条经济适用住房价格由市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。

第二十条经济适用住房开发建设单位应当严格按照公布的价格出售经济适用住房，不得在公布的价格之外收取任何其他费用。

第二十一条市发展和改革部门应当加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房质价相符。

第五章准入管理

第二十二条申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件：

（一）取得本市城区范围内居民户籍三年以上并在本市城区范围内工作或者实际居住生活；

（二）属于两人以上家庭户或者30周岁以上单身人员；

（三）在本市城区范围内无自有住房；

（四）家庭人均年收入低于统计部门公布的本市上年度城市居民人均可支配收入的80％。

第二十三条购买经济适用住房应当以户为单位提出申请，主申请人应当具有完全民事行为能力，主申请人有配偶的，其配偶应当作为共同申请人；其他家庭成员作为共同申请人的，应当与主申请人具有法定的赡养、扶养、抚养关系，并与主申请人系同一户籍。

第二十四条有下列情形之一的，不得申请购买经济适用住房：

（一）购买过经济适用住房、限价普通商品住房或者其他政策性住房的；

（二）拥有商铺、车库、车位、仓储、办公用房等非住宅用房的；

（三）已申请公共租赁住房保障且正在受理、审核过程中或者轮候期内，尚未办理放弃公共租赁住房保障申请手续的；

（四）正在享受公共租赁住房保障且未承诺在购房时自愿退出公共租赁住房保障的；

（五）在本市城区范围内转让房屋未满3年的；

（六）违反诚信管理规定，且在限制享受住房保障待遇失信惩戒期限内的；

（七）市人民政府规定的其他情形。

第二十五条市住房和城乡建设部门应当根据经济适用住房房源供应情况，合理确定经济适用住房申请受理期限，并及时向社会公布。

第二十六条符合规定条件的申请人购买经济适用住房，应当向户籍所在地或者实际居住地街道办事处、乡镇人民政府（以下简称受理机构）提出购房申请，并提供下列材料：

（一）经济适用住房购买申请表，并如实填写家庭收入、财产、住房状况、婚姻状况、家庭人口等申报信息；（二）身份证、户口簿；

（三）结婚证、离婚证或者法院生效法律文书等婚姻状况证明；

（四）同意受理机构或者其他审核部门调查核实其申报信息的书面授权书；

（五）属于已享受公共租赁住房保障的，应当提交购房时自愿退出公共租赁住房保障的书面承诺。

申请人提交的材料不齐全的，受理机构应当一次性告知申请人限期补齐材料；逾期不补齐的，视为放弃申请。

第二十七条受理机构应当自受理经济适用住房申请之日起15个工作日内完成初审工作。

初审采取入户调查、查档取证、邻里访问以及信函索证等方式进行。申请人及有关单位或者个人应当予以配合，并如实提供有关证明材料。申请人常住户籍所在地和实际居住地不一致的，由实际居住地街道办事处、乡镇人民政府调查，户籍所在地街道办事处、乡镇人民政府应当配合调查。

符合条件的，受理机构应当将申请人姓名、家庭人口、工作单位、现居住地址、房产、家庭人均年收入等基本情况，在申请人现居住地村（居）民委员会办公地点醒目位置公示不少于5日。公示期满无异议或者异议不成立的，受理机构提出初审意见并将申请材料报送城区民政部门。

第二十八条城区民政部门应当在10个工作日内对申请人家庭人均年收入和财产情况进行核实，提出核实意见并将申请材料移交城区住房和城乡建设部门。

第二十九条城区住房和城乡建设部门应当在5个工作日内对城区民政部门移交的材料及申请人的房产情况进行复核，复核合格的，应当签署意见并将材料报送市住房和城乡建设部门。

第三十条市住房和城乡建设部门应当在10个工作日内对城区住房和城乡建设部门报送的材料进行审核。审核合格的，市住房和城乡建设部门应当将申请人姓名、家庭人口、工作单位、房产、家庭人均年收入等基本情况在市住房和城乡建设部门的政务信息网站公示5日。经公示无异议或者异议不成立的，发放《南宁市经济适用住房准购资格书》，准予申请人购买经济适用住房。《南宁市经济适用住房准购资格书》按照准予申请人购买经济适用住房的先后顺序进行编号。

第三十一条经初审、复核或者审核不符合条件的，初审、复核或者审核单位应当书面通知申请人并说明理由。申请人如有异议的，可以自收到书面通知之日起20日内，向发出通知的单位申请复审；受理申请的单位应当自收到申请之日起15个工作日内进行复审，并将结果书面告知申请人。

第六章销售管理

第三十二条经济适用住房按照《南宁市经济适用住房准购资格书》编号顺序进行轮候购买。

轮候期间准购人家庭人均年收入情况发生变化，高于市人民政府公布的低收入标准，或者家庭人口、住房状况等情况发生变化的，应当向市住房和城乡建设部门申报。市住房和城乡建设部门经审核，认定准购人不再符合购买条件的，应当取消准购资格，书面通知当事人，收回其准购资格书或者公告作废。

第三十三条市住房和城乡建设部门在准购人购买经济适用住房前，应当核查准购人家庭成员住房情况，对于住房情况发生变更，不再符合申请条件的，应当取消准购资格，并书面说明理由，收回其准购资格书或者公告作废。

第三十四条准购人在轮候期内可以向市住房和城乡建设部门申请改购限价普通商品住房；改购申请应当在限价普通商品住房项目受理申请期限内提出。

准购人申请改购限价普通商品住房的，市住房和城乡建设部门应当收回其经济适用住房准购资格书，并核发限价普通商品住房待购通知书。

第三十五条准购人具有下列情形之一的，可以优先购买经济适用住房：

（一）患有社会基本医疗保险界定的重大疾病的；（二）属于三级以上残疾人的；

（三）属于重点优抚对象、企业下岗失业的退役军人、参与对外作战的民兵或者获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（四）属于国家、自治区或者市本级计划生育特别扶助对象的；

（五）符合法律、法规、规章规定的其他优先购买条件的。

第三十六条经济适用住房保障面积不超过60平方米。对于规划建设的经济适用住房建筑面积超过60平方米的部分，准购人应当按照购买时同类同地段新建普通商品住房或者存量住房平均交易价格补交超面积差价款。超面积差价款由市住房和城乡建设部门负责收取，缴入同级财政专户，实行收支两条线管理，专项用于经济适用住房等保障性住房的建设和管理。

单身人员不得购买规划建设建筑面积超过60平方米的经济适用住房。

第三十七条市住房和城乡建设部门应当根据开发建设单位提供的经济适用住房房源情况，在市住房和城乡建设部门政务信息网站及经济适用住房销售地点公布房源数量、房屋坐落地址、销售价格、同类同地段新建商品住房或者存量住房平均交易价格和可以报名的《南宁市经济适用住房准购资格书》编号号段、报名时间、报名地点等信息，接受准购人报名，并根据已报名的符合优先购买条件人数和取得的《南宁市经济适用住房准购资格书》编号顺序确定参加选房的名单，书面通知准购人。相关信息公布时间不得少于10日。

第三十八条选房采取抽取房号的方式进行。准购人应当按照通知规定的时间、地点，并按照《南宁市经济适用住房准购资格书》编号顺序选房。具有优先购买条件的准购人可以优先选房。

第三十九条准购人选房后，应当在10日内到市住房和城乡建设部门领取《南宁市经济适用住房准购证》，按规定补交超面积差价款，并自领取《南宁市经济适用住房准购证》之日起10日内与经济适用住房开发建设单位签订经济适用住房买卖合同。

第四十条经济适用住房开发建设单位不得向未取得《南宁市经济适用住房准购证》的人出售经济适用住房。

第四十一条经济适用住房开发建设单位出售经济适用住房，应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依法承担保修责任。

第四十二条准购人有下列情形之一的，市住房和城乡建设部门应当取消其准购资格，书面通知准购人，并向社会公告：

（一）两年内因自身原因不购买经济适用住房的；

（二）已通知参加选房，但选房当日无正当理由不参加选房的；

（三）不按规定期限领取《南宁市经济适用住房准购证》的；

（四）不按规定期限签订经济适用住房买卖合同或者签订合同后因自身原因解除合同的。

第七章售后管理

第四十三条经济适用住房为有限产权，未转为完全产权前不得上市交易，不动产登记机构在办理登记时应当予以注明。

第四十四条部分共有人退出经济适用住房的，应当办理经济适用房所有权转移登记手续。

具有夫妻关系的共有人需要退出经济适用住房的，夫妻双方应当同时退出。

第四十五条因继承发生经济适用住房房屋所有权转移的，该经济适用住房性质不变，按照经济适用住房政策进行管理。

第四十六条经济适用住房需要转为完全产权的，应当按照以下规定补缴相关价款：

（一）2009年9月1日前签订经济适用住房买卖合同的，在取得房屋所有权证后，按照2009年度同类同地段标定地价的10％向市自然资源部门缴纳相关价款。

（二）2009年9月1日后签订的经济适用住房买卖合同对转为完全产权或者上市交易条件有约定的，按合同约定执行；没有约定的，自缴纳契税取得完税凭证之日起满5年并取得房屋所有权证后，按照届时同类同地段存量住房平均交易价格及当年购房款与政府的出资额比例确定的金额缴纳相关价款。

第四十七条购房人购买经济适用住房后，又通过继承方式取得其他房产的，应当退出经济适用住房，由市住房和城乡建设部门按照原购房价格予以回购，或者按照本办法第四十六条规定补缴相关价款后将经济适用住房转为完全产权。

购房人购买经济适用住房后，又购买了其他住房，且合并计算家庭人均建筑面积超出购买其他住房时市人民政府确定的住房困难面积标准的，按以下规定执行：

（一）2009年9月1日前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其购买的其他住房属于非政策性住房的，按照2009年度同类同地段标定地价的10％向市自然资源部门缴纳相关价款并取得房屋所有权证后，已购经济适用住房转为完全产权。

（二）2009年9月1日后签订经济适用住房买卖合同的购房人，其购买的其他住房属于非政策性住房的，已购经济适用住房由市住房和城乡建设部门按原购买价格予以回购，或者按照以下公式计算需要补缴的价款后转为完全产权：

需要补缴相关价款＝届时同类同地段存量住房平均交易价格×经济适用住房建筑面积×政府出资额比例×（110％）。

（三）购房人购买的其他住房属于政策性住房的，其经济适用住房应当由市住房和城乡建设部门按照原购房价格予以回购，或者按规定退出其他政策性住房。如经济适用住房为购房人家庭唯一一套住房的，可以按照届时同类同地段存量住房平均交易价格与原购买经济适用住房价款的差额计算补缴相关价款后转为完全产权。

第四十八条经济适用住房上市交易，应当遵守下列规定：

（一）自缴纳契税取得完税凭证之日起已满5年；

（二）已取得房屋所有权证；

（三）按照本办法规定补缴相关价款转为完全产权。

经济适用住房上市交易，在同等条件下，市住房和城乡建设部门享有优先购买权。

第四十九条按照本办法规定应当予以回购或者补缴相关价款的经济适用住房，购房人应当在市住房和城乡建设部门下达通知之日起30日内按要求办理有关手续；确有困难的，经市住房和城乡建设部门同意，可以适当延长时限，但延长时限不得超过90日。

予以回购的经济适用住房，房屋已经装修的，可以给予购房人适当补偿。具体办法由市住房和城乡建设部门会同市财政等部门共同制定。

第五十条经济适用住房准购人及购房人在退出经济适用住房或者将经济适用住房转为完全产权之前申请办理其他房屋登记的，不动产登记机构应当将有关情况通报市住房和城乡建设部门。

第八章法律责任

第五十一条市住房和城乡建设部门及其他有关部门的工作人员，在资格审核和监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，不按程序进行初审、复核、审核或者对违法行为不依法及时查处的，依法予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条

申请人、准购人或者购房人违反本办法规定，隐瞒家庭人口、收入、住房状况等不符合经济适用住房申请、购买条件的情况，或者提供虚假材料骗购经济适用住房的，由市住房和城乡建设部门取消其准购资格或者按原购房价格作价收回已购经济适用住房，并由城市管理综合行政执法部门处5000元以上1万元以下罚款；申请人、准购人或者购房人5年内不得再次申请购买或者租赁各类政策性、保障性住房。

本办法施行前已签订经济适用住房买卖合同的购房人在购买经济适用住房时，隐瞒家庭人口、收入、住房等不符合经济适用住房购买条件的情况，或者提供虚假材料骗购经济适用住房的，按以下规定处理：

（一）之前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其已购经济适用住房应当参照购房人签订经济适用住房买卖合同时同类同地段新建商品住房的平均交易价格与原购房价格的差额全额补缴相关价款；购房人不愿意补缴相关价款的，由市住房和城乡建设部门按照原购房价格作价收回；如所隐瞒的住房属于政策性住房的，购房人应当按规定退出政策性住房，或者由市住房和城乡建设部门按照原购房价格作价收回经济适用住房。

（二）2009年9月1日至本办法施行之前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其已购经济适用住房由市住房和城乡建设部门按照原购房价格作价收回，5年内不得再次申请购买或者租赁各类政策性、保障性住房。

按照第二款规定应当作价收回的经济适用住房，属于购房人唯一一套住房的，购房人可以按照届时同类同地段存量住房平均交易价格与原购买经济适用住房价格的差额全额补缴价款后转为完全产权。

第五十三条违反本办法规定，购房人未在规定期限内按要求办理经济适用住房退出手续或者补缴相关价款的，由市住房和城乡建设部门责令限期退出或者补交价款；由城市管理综合行政执法部门处3000元以上1万元以下罚款。

第五十四条违反本办法规定，经济适用住房开发建设单位向未取得资格的人出售经济适用住房的，由市住房和城乡建设部门责令开发建设单位限期收回，不能收回的，由市住房和城乡建设部门责令开发建设单位按照届时同类同地段新建商品住房平均交易价格与经济适用住房价格的差额补缴相关价款，并由城市管理综合行政执法部门处2万元以上5万元以下罚款；开发建设单位3年内不得再次参加本市保障性住房项目建设。

第五十五条违反本办法规定，经济适用住房开发建设单位擅自提高经济适用住房销售价格的，由市场监督管理部门依法进行处罚。

第五十六条市住房和城乡建设部门应当将有关单位或者个人违反本办法规定的行为提供给市信用信息征集服务机构，记入单位或者个人诚信记录。

第九章附则

第五十七条因房屋拆迁，按照之前的政策规定购买经济适用住房的，购房人购买商品房不受本办法规定限制，但其所购买的经济适用住房转为完全产权或者上市交易按照本办法规定执行。

第五十八条按照本办法回购或者作价收回的经济适用住房应当继续作为保障性住房向符合条件的家庭出售或者出租。

回购和作价收回的经济适用住房用于向符合条件的家庭出售的，销售价格按照回购或者作价收回总成本以及发生的管理费用计算。

第五十九条本办法中下列用语的含义：

（一）家庭收入，是指申请时前一年内家庭成员拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。

（二）政策性住房，是指已购公有住房，单位全额集资房、危旧房改住房改造的住房等。

（三）保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或者租金的住房。

（四）上市交易，是指出售、交换、赠与等。

（五）准购人，是指经住房和城乡建设部门审核，获得经济适用住房准购资格的人。

（六）购房人，是指经过选房程序取得《南宁市经济适用住房准购证》并已购买经济适用住房的人。

（七）政府出资额，是指土地出让金减让、税费减免等政策优惠费用之和。

第六十条本办法所称“以上”、“以下”、“不高于”、“届满”，包括本数；所称“以外”、“低于”、“不满”，不包括本数。

第六十一条市辖县可参照本办法执行。

二、经济适用房买卖条件是什么？

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。