一、商品房质量问题怎么处理

随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。

对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。商品房质量问题通常可分为以下三种情形：

1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

2、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

3、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

二、可以向开发商申请退房的情形

1、在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房：

(1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。

(2)开发商没有按期交付房屋。

(3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。

(4)无法办理贷款。

(5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。

(6)房屋面积误差超过3%。

(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

(8)房屋质量不合格导致严重影响使用。

(9)开发商将房子抵押。

(10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。

2、开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，属违反法律的禁止性规定或违反社会公共利益。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同，向类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同，应属于无效合同，作为购房者有权利要求开发商退房。

3、开发商的根本违约行为具体包括：逾期交房超过一定期限;开发商单方面变更设计;房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准;由于开发商的过错，买房人不能依法取得房屋所有权证书。

3、房屋面积误差超过3%，且双方在合同中没有约定如何让处理。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。