在“一房两卖”的情况下,已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。
一、房子被开发商抵押了怎么办
如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续,且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前,根据法律规定,开发商只有在取得抵押权人即贷款银行,书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人,否则,其转让行为无效。在此情况下,购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效,购房人有权要求开发商返还已支付的购房款,并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
房屋被开发商抵押怎么办
1、开发商对抵押房逐步还款,逐步销售。先还款,后销售,保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
2、开发商在履行告知的前提下,签订房地产买卖合同之后,由抵押人自筹资金,一次性提前归还出卖房屋的对应的款项,由房管部门办理抵押登记涂销,再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前,买方大部分房款尚未支付,因此买方资金的安全性较高。
3、买方和开发商签订合同后,买方、开发商和提供贷款(银行)三方约定,由买受人将购房款存入银行指定帐户,专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
4、买受人在购买房后,办理了部分购房款按揭贷款,在贷款清偿之前,买受人又将其房产再次转让的,原买受人在与次位买受人签订合同后,共同向银行申请办理转按揭手续。
另外,如果开发商隐瞒已抵押的事实,将房子卖出,是一种欺诈行为,这种买卖合同无效,购房者可以请求返还已付购房款及利息,并赔偿损失,要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
二、开发商的一房两卖可以补偿谁
上述的法律问题要区分情况:(1)如出卖人先后与不同的买受人订立合同后,对其中一个买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续。在该情形下,房屋买卖合同均属有效,但因其中一个合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。其他买受人可针对房地产开发企业主张债权;(2)若所有买受人都未办理房产过户登记手续,其中一个买受人在签订合同之后实际占有了房屋,该买受人的债权优先于其他买受人;(3)若所有买受人都未办理房产过户登记手续,也未实际占有房屋,那先交付购房款的买受人的债权优先于其他买受人;(4)若所有买受人都只与出卖人签订了《商品房买卖合同》且均未支付购房款,《商品房买卖合同》成立在先的买受人,其债权优先于其他买受人。
三、开发商“一房二卖”应如何处理
“一房两卖”的处理方法是:(1)两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当优先履行签订在先的合同。(2)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。(3)在第一个买房人已经办理过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以第二次卖房是无效的。
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