随着上海市的住房公积金政策的调整，公积金贷款的使用范围已从自住购房扩展至大修和装修，这些政策使老百姓得到了真正的实惠，对于广大市民来说，如果运用好公积金贷款和冲还贷政策可以使借款成本最小化，使公积金缴交资金账户存款使用效率最大化。民生银行的个贷专家为买房人提供省钱攻略。

门道一：确定最佳贷款年限

根据目前相关政策，所购房屋为一手房和竣工5年以内的次新房的，公积金贷款最长年限为30年，所购房屋为二手房的，公积金贷款最长贷款年限为15年，并且不能超过借款人法定离休或者退休时间后的5年，即男性借款人可以贷到65岁，女性借款人可以贷到60岁。由于一户家庭(夫妻)只可贷一笔公积金贷款。因此如果夫妻的年龄差异不大，那么丈夫来做贷款人，申请到的贷款年限时间更长；如果夫妻年龄相差较大，年龄较小的那一方做贷款人，就可以申请到期限更长的公积金贷款。

由于公积金贷款利率要比商业性贷款利率低一个百分点，因此在组合贷款中，要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。如此，在同样的还款压力(即还款额相等的前提)下，就能以多偿还利率较高的商业性贷款来减少利息费用的支出。

门道二：灵活选择“冲还贷”

公积金冲还贷方式有两种，即“一次性还款法”和“逐月还款法”。“一次性还款法”是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额的办法。“逐月还款法”是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息的办法。借款人应根据自己公积金账户资金余额和贷款具体情况选择合理的冲还贷方式。

如果自己公积金账户的余额有几万元，并且剩余贷款全部为商业性贷款(或公积金贷款余额很小)或全部为纯公积金贷款，采用“一次性还款法”较为有利，因为“一次性还款法”可利用公积金账户的资金归还贷款余额，在资金较多的情况下归还的贷款本金就多，如此可以减少贷款的利息支出。

在商业性贷款余额和公积金贷款余额均较大的情况下，采用“一次性还款法”就不一定合理，公积金冲还贷的顺序是先冲还公积金贷款再冲还商业性贷款，在公积金贷款余额较大的情况下，公积金资金可能全部冲还了公积金贷款，如此借款人就无法享受公积金的优惠贷款利率了。

因此，银行专家建议要尽可能多地享受公积金贷款的优惠。通过采用“逐月还款法”＋压缩“商业性贷款”的贷款期限来实现。采用“逐月还款法”，公积金账户资金可帮助您归还当月的组合贷款月供，因此可在向银行申请商业性贷款时先压缩贷款期限，使商业性贷款月还款最大化，从而尽可能多地利用公积金账户中的资金多归还高利率的商业性贷款。

门道三：申请公积金大(装)修贷款

据最新消息，公积金贷款的使用范围已扩展到住房装修领域，例如目前民生银行已取得了个人住房公积金大(装)修贷款承办资格，这对于老百姓来说无疑又是一个利好消息。

符合公积金借款条件的借款人在购房申请住房贷款时，只需再提供房屋装修合同和装修首付发票等相关材料，民生银行客户经理就会协助客户向上海市住房置业担保公司申请个人住房公积金大(装)修贷款(贷款金额最高30万元，并不高于装修工程款的70%，每平方米建筑面积最高1000元，贷款金额加住房贷款余额不超过房屋价格规定成数的7成或8成)。

由于借款人获得了更多的公积金贷款，其贷款结构发生了变化，即贷款总额中公积金贷款占比增加，商业性贷款占比减少，由于公积金贷款利率较低，因此通过个人住房公积金大(装)修贷款，借款人可大大降低贷款成本。

如果借款人购房后已在他行借有按揭贷款的，在房屋竣工、办妥小产证后也可以申请个人住房公积金大(装)修贷款。民生银行可以为本行借款人提供公积金大(装)修贷款。

记者钱雪莲

摘自《劳动报》