商业地产售后包租存在风险，对其打出的高回报率、若干年后回购等承诺要慎之又慎--投资商铺曾让一些人血本无归2006年5月29日，南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内尚属首次。

其实，早在5月22日，建设部就对外发布风险提示称，以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍，在目前商业地产开发销售模式中，产权式商铺是主要类型之一。目前，产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取出售后返租，并承诺高回报率、若干年后回购等。

目前，越来越多的市民选择投资产权式商铺，正是为所谓的高回报率所诱惑，但结果往往是纠纷频发。

近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总投资6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现高回报承诺，结果让数百名投资者血本无归。

产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理?黄国雄说：谁也无法给出答案，商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。他分析说，产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在泡沫成分。当前国内零售业平均利润仅为2%，而多数产权式商铺会承诺6%-8%的年回报率，本身就是一种比较虚的做法。这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

而所谓的售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，先售后租也并非像商家承诺的那样是绝对的零风险。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。

引入商业运营商是关键

业内专家有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主;管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应;商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。

与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。

目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了一售了之带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报，并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。

投资产权式商铺如何规避风险

当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出产权式商铺投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。

骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。

骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。

第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。