一、商住两用的房子利与弊有哪些

优点：

1、总价低。由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积户型为主，容积率较高（容积率越高则相同占地面积上盖得房子越多），自然开发商的成本价就降低，售价也跟着相应低了不少。

2、面积大。对于这种房子，开发商往往偷面积，层高设成4．5米，再隔成2层，美其名曰买一层赠一层，房子建筑面积60平方米，实际居住面积可能达到100平方米，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满杀伤力。

3、不限购。在一些城市，直接将不少年轻人买房拒之门外的是限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士。

4、拎包入住。于现在繁忙的工作中，对现在都市的上班族们来说，这种公寓基本多为精装修，直接做到了拎包入住，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢？

总之，商住房的优点确实不少，但是相较于它的优点，缺点也是显而易见。

缺点：

1、商住房最为人诟病的就是40年产权，40年之后产权如何处理？目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，至于具体多少。还是未知数。

2、水电物业费比民用住宅高。商住房，毋庸置疑它的各项收费标准都是按照商业住宅的收费标准来的。水电物业费一定比70年产权的民用住宅要来的高，差不多得高出一倍左右。

有些商住房甚至不通燃气，那就只能用电磁炉做饭、热水器洗澡，这样水电费就是个不小的开支了。当然，不乏个别开发商通过各种途径搞个民水民电，但这种情况毕竟少数。

如果有遇到开发商在销售时承诺民水民电的，在签订购房合同时最好能将这些条款明确的写进合同内，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。

3、无法落户。如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能满足过渡型居住。想要解决落户还是要购买70年大产权的民用住宅。即使开发商和售楼人员承诺可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。

4、首付比例高，且只可商贷。商业房产的首付比例最低为50％，并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年，这无形中也会给购房者带来一定压力。

二、商住两用房与民用商品房首付的区别

商用两住房：首付比例相对偏大。

商住两用房的首付比例不分首套与二套房，统一为50％，因此购房人在买房时需要支付相当于房价一半的首付款，前期的买房压力较大。商住房的另一大特点是总价低，所以也是购房人比较青睐的主要原因，在贷款方式方面，商住房一般不接受公积金贷款，只能使用商业贷款。

民用商品房：贷款方式多样，首付分档次。

购房人在购买首套房时，可以选择的贷款方式比商住房更加多样化，如果购房人使用商业贷款购买住房的首付比例为30％，公积金贷款的首付比例仅为20％，即便使用组合贷款购买，按照两者取其高的原则，首付的比例也为30％，对购房人来说首付方面的压力比购买商住房更加轻松。

三、商住两用房与民用商品房贷款利率的区别

商住两用房：基准利率上浮10％。

商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10％，相当于普通住房二套房的利率，无论是首次还是二次购房，选择商住房的贷款利率都比较高，按照去年央行四次降息后的水平计算，基准利率上浮10％为5．39％。

民用商品房：商贷8．5折，公积金3．25％。

如果购房人买民用商品房，使用商业贷款的基准利率为4．9％，目前各家银行对商业贷款的利率都能做到85折，因此贷款的利率为4．165％，公积金贷款的利率为3．25％，所以即便买二手房，其利率也会明显低于商用房。