普通住宅与非普通住宅可以通过以下方式进行区分：

1、普通住宅，就是住宅小区建筑容积率在1．0及以上，且单套建筑面积在144平方米以下，并且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以下的住宅房屋；

2、非普通住宅小区建筑容积率在1．0以下，单套面积在144平方米以上，实际交易价格远超该区市场指导价，只要三点满足其一即可视为非普通住宅。

买房子时的注意事项：

1、房产性质，房屋产权性质可能包括几种，一种是住宅性质的房子、一种是商业性质的房子，还有一种是工业性质的房子，而如果是没有产权的房子，则不建议购买；

2、质量问题，如果是存在质量问题的房子，首先购房者要区分清楚房屋的质量问题，如果验收时存在墙体漏水、渗水，下水不通等房屋质量不可解决的问题，则不建议购买；

3、房龄较大的二手房，二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。因为根据银行的规定来看，房龄越老，贷款的年限就越短。

公寓与普通住宅的区别

1、住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。

2、住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。

而公寓根据市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式。

3、住宅里居住的人员，主要是家庭成员，居住时间较长，几年、几十年甚至一辈子；公寓里居住的人员，主要是社会成员，居住时间短，几天、几个月或者几年。

4、住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1／7，而公寓则没有日照和通风面积要求。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。