买卖房产过程中常见的法律问题有哪些-法师兄

买卖房产过程中常见的法律问题有哪些

来源：互联网时间： 2023-04-16 10:52:03 186 人看过

1、拆迁安置房要五年后才能出售，这个“五年”如何界定?

由于拆迁安置房没有房产证，所以这个“五年”是按照拆迁协议的时间算的。五年时间一满，你就可以缴纳相应的土地出让金以及契税等税费，办理房产证、土地证后，即可自由买卖过户。

2、经适房要求五年后才能上市交易，届时需要给国家交钱吗?

除了农民拆迁安置分配的经适房之外，其他类型的经适房一旦满五年，想要出售就需要交纳溢价的50%作为政府收益金，其他税费按照正常的二手房交易规定交纳。

3、网签能不能申请部分资金不进监管?

按照规定，定金和首付加起来不超过过户房价的20%部分，以及不超过5万交房尾款部分就可以免于资金监管进入监管账户，首付剩余的部分以及贷款部分则必须走资金监管。

房产买卖

4、房产局在对房产进行唯一认定时是以送件还是出件时间为准?

不管是买房还是卖房，都是以出件时间为准。如果你想卖房，那就必须先送件，而买方可以在卖方送件后的第二天去办理过户送件，这样一来，卖房还是算唯一，买房还是算首套。

5、房产证办下来之后，想在上面加上夫妻另一方的名字怎么办?

夫妻办理房产证加名只需要两人带上房产证、身份证、结婚证等证件，到房产局办理加名手续就可以了，不用交税，只收取工本费。但是，如果房子有贷款，那在办理加名手续之前需要先征得银行同意。

6、夫妻两人一方是市公积金，一方是省公积金，可以共同申请贷款吗?

按照规定，只要符合相应的贷款条件都可以申请公积金贷款，贷款额度是两个人额度的累加，还贷时是按月扣缴，按照个人每月的还款金额从各自的银行账户里扣除。

7、用公积金贷款买房，过户后多久才能放款?

一般来说，公积金贷款终审需要一个半月，终审结束即可放款。不过，这个具体的时间还是要看当地的规定以及手续的办理进度。

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社保卡使用过程中有哪些常见问题

今年本市全面发放社保卡，持卡就医人群在不断增加，其中一部分人还不太了解社保卡如何使用，在持卡就医及报销的过程中碰到难题。近日，相关部门工作人员给予解答。问：在使用社保卡之前，已发生门诊医疗费用，如何报销?答：使用社保卡之前，已发生的门诊医疗费用，交到单位或社保所按原流程报销，如果您已使用过社保卡就医，需同时将社保卡上交。问：门诊挂号诊疗费用不按比例报销了?答：自2009年6月1日起，门诊诊疗费由医疗保险基金定额支付2元，其余费用由参保人员现金交纳。值得说明的是，无论患者今年发生的医疗费用是否超过门诊起付线，医疗保险基金同样定额支付2元。问：外购药品医疗费用是否持卡实时结算?答：因外购药品发生的医疗费用不进行持卡实时结算，仍按原结算方式操作。问：参保人员什么特殊情况下发生的全额现金垫付医疗费用可进行报销?答：如遇有急诊未持社会保障卡、计划生育手术、企业欠费、手工报销或补换社保卡期间、参保后未

2023-05-04

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迟延交房有哪些常见的法律问题呢

迟延交房常见的法律问题有：开发商在未完工的情况下通知业主收房；开发商交房时拒绝出具房屋竣工备案的证明文件；开发商未按照合同约定的标准进行交房；开发商以天气原因影响工期为由拒绝向业主赔偿违约金等。一、开发商会提前交房吗开发商会提前交房，因为为了保证按时交房，开发商会在购房合同中约定交房日期，并会预留更多的时间。而且开发商会在交房前一个月通知业主交房日期。开发商之所以会提前这么多天通知业主，是为了让业主做好交房的准备。房屋交付时，需要准备个人资料和两大开支，包括物业管理费和维修基金费。二、开发商三证不齐全就通知收房收楼时所需携带的资料：1、业主本人亲临现场收楼，请携带××××交房通知书；业主身份证或其他有效身份证明；《某某市商品房买卖契约》；已支付房款的收据；应备款项。2、如委托他人代理收楼，收楼时除携带上述物件外，还应提供：授权委托书；代理人有效身份证明。交房的流程有以下：1、请按《入住通知

2023-03-19

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共有
共有房产常见纠纷的法律问题

共有关系中，共有人按份额或共同对共有财产享有完整的所有权，相应地，对共有财产的处分权，应由共有人共同行使或按照份额权行使约定来行使。擅自处分共有财产是无权处分行为。也就是说各个共有人对于共有财产各个部分都享有一定的处分权，不过由于其他共有人处分权的同时存在，这种处分权又是不完全的，行使时需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使权利原则和各共有人权利都应得到相应尊重与保护等因素。共有关系中，共有财产的处分权属于全体共有人。因此，任何共有人行使其相应处分权时，需通过一定条件的满足，如征得其他共有人同意等，转化为共同处分权后，才能产生实际处分效果。另一方面，按份共有的房产与共同共有的房产其主要区别之一在于处分权上。共同共有的房产共有人无权对共有房产进行处分，基于共同共有不确定份额，若部分共有人实施处分行为，则系无权处分行为；按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应

2023-06-10

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户籍
房屋买卖交易当中有关户籍迁出问题的常见问题

1、极少部分不负责任的房产中介及疏忽大意的房屋买受人在房屋买卖合同补充协议中未就卖家户口迁出问题进行约定，这在若干年以前比较普遍，最近几年随着房屋买卖市场的日益规范化及房屋买受人要求出卖人将户籍迁出意识的提高，二手房买卖合同补充条款中一般均会有所规定，甚至在明知所购房屋没有户籍的情形下，买家也会要求卖家不得迁入户籍或若迁入户籍得承担相应的违约责任。2、以经济赔偿金形式要求卖家户口迁出。在补充条款中约定：“房屋出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则出卖人应当向买受人赔偿经济损失”。3、以违约金形式要求卖家户口迁出。这一条款在目前房产交易市场中最为常见，比如在补充协议中约定：出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则每逾期一日，出卖人按每日多少元或以总房款的万分之几向买受人支付违约金，直至户口迁出时止。4、以扣留购房尾款的形式要求卖家户口迁出。比

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公房
公房买卖常见问题处理

问一：购房过程中购房人去世的，如何办理产权手续?答：购房人在办理购房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续支付的，可由其继承人按照原协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下。问二：革命烈士家庭夫妇的工龄如何计算?答：革命烈士或因公牺牲军人的配偶未再婚的，购房时，本人工龄与革命烈士或因公牺牲军人工龄合并计算。革命烈士或因公牺牲军人工龄超过35年的，按实际工龄计算;不足35年的，按35年计算。病故军人配偶未再婚的，购房时，本人工龄和病故军人工龄合并计算。病故军人工龄超过30年的，按实际工龄计算;不足30年的，按30年计算。革命烈士、因公牺牲军人或病故军人的配偶再婚的，购房时，按本人和现配偶工龄合并计算。问三：在京中央国家机关职工的住房面积怎样核定?答：按照《在京中央和国家机关职工住房面积核定

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拆迁安置
拆迁安置房买卖的常见问题

1、签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十。在未过户前让房主提供担保。2、买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式（例如约定待拿到房产证时再付清尾款等），迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。法律依据：《城市房地产管理法》第六十三条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。拆迁

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入户
买房难入户成房产买卖纠纷常见问题

因为户口而引发的纠纷在二手房买卖过程中非常常见，这应该引起购房者的充分注意。但是在实际中，户口往往不被人重视。不要让户口成为购房的绊脚石，这需要购房者认真对待。因户口发生的纠纷，在二手房买卖过程中非常常见，不管是律师，还是二手房中介行业的从业人员，都这么认为。其他的纠纷都有办法解决，而对于户口纠纷，至今却没有一个好的解决办法，这不光只是购房者的困惑，也是律师的困惑。但在实际二手房买卖过程中，购房者往往会忽略户口这个重要的环节。业内人士告诉记者，一般购房者在谈判时，只是关心房价、赠送等这些与经济利益相关的项目，而对户口却只字不提。于是户口成为二手房买卖过程中最让人挠心的事。户口问题很容易遭到忽视小程是一家房产公司的房产经纪人，根据他的回忆，从未发现过一位在谈判中率先提到户口问题的购房者。小程告诉记者：购房者一般都只会问房价，还有赠送的项目，如物业维修基金、家装电器等，而不会去了解户口中有多少

2023-08-17

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商品房预售
商品房预售中的常见法律问题

1、关于商品房定金的问题。在商品房销售中，定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金，才能执行关于定金因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金的规定。所谓房产取得合法的销售证件，也就是说该项目符合预售条件，简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者必须搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金，在不具备合法销售证件的条件下，开发商如果提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，客户随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。有的开发商在没有销售许可证的情况下，也会收取客户的定金，这是不合法的。如果客户选择了购买该套房产并签订合同，那就不存在问题;如果客户不想买了，即使收据上写的是定金，从法律意义上讲开发商也应退还。同时作为买受

2023-04-22

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罚金
罚金执行过程中的常见问题

罚金刑的执行问题是目前法院面临的一个共同的难题，据资料表明，罚金案件的执结率不足5%，中止执行率达到85%以上，其原因有如下几个方面。犯罪分子在服刑期间，因行动受限客观上难于配合执行;被执行人与其亲属的财产之间界限模糊，难与分清，使追缴陷入僵局;罚金刑执行程序不明确、不顺畅、不规范致使案件久置无人问津。目前，罚金刑的执行原则上归执行庭主管，而大量的民事、经济等案件已经使执行庭不堪重负，要想从根本上解决问题，需另辟溪径，建立主管罚金刑执行的新的法律队伍。关于罚金刑的减免问题，我国刑法第五十三条，刑事诉讼法第二百一十九条均规定了罚金刑的减免制度，但这一制度在司法实践中一直没有得到实施。我国现行法律规定，对未成年罪犯实施刑法规定的可以并处没收财产或者罚金的犯罪，一般不判处财产刑。对未成年罪犯判处罚金刑时，应当依法从轻或者减轻判处。对未成年刑事被告人是否适用罚金刑不可一概而论，应当区别对待，具体问

2023-06-04

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企业并购
了解企业并购中有哪些常见法律问题

我国企业并购的表现形式在近几年我国企业的并购中，无论是境外企业与境内企业之间或是国内企业之间的并购，最常见的情况有以下几种：1.对破产企业的收购与兼并。其处理方式包括整体收购(同时承担原企业的债权、债务)、部分收购(只购买原企业的全部或部分资产或承担部分债权、债务)或联合收购(由多家企业对破产企业进行收购)。2.以控股为目的的收购与兼并。其处理方式多数是采用以现金分期到饺购买股份或股份置换，获得企业控股权。另外，随着证券市场的发展，这种收购也常常表现在通过股票市场收购上市公司股票，以达到控制上市公司股权及经营权的目的。3.以实现资源合理配置、资产优化组合为目的的收购与兼并。其处理方式可以是资产互换方式、股份互换方式或同时伴以现金购买股份或资产、以资产兑换股份等多种形式同时进行。以上所述企业并购中的几种主要情形虽表现方式不同，但并购的操作主要体现为两种形式，即：购买企业的资产或股份。

2023-04-21

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商品房买卖
商品房买卖过程中的产权证问题

购房者从开发商手中领取房屋钥匙后，并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房者取得自己的房产证时，才能真正享有对自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。多数购房人都希望在收房后能尽快拿到自己的房产证，可事实常常是千呼万唤办不来。要避免这种情况出现，要提醒购房者应认真签订购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条作出了对购房者有利的解释：在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下，按第十八条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起90日、购买现房的购房人自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。近些年，由于产权证的办理问题，出现了很多不

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房产买卖过程中侵犯优先购买权法律问题的处理

近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖过程中发生的侵犯优先购买权争议日益增多，司法实践中常遇到的可分为两类，房屋共有人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷和承租人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷，有时会发生二者的冲突。一、案情介绍甲乙兄弟俩五年前继承了其父母遗留下的一座四层住宅小楼，二人各分得其中两层并居住于其中，楼下院落为公用。两年前乙将其中一层租与丙，二人于合同中约定了长达五年的租期，而一年前，丙经乙同意，将该房转租与丁。半年前，乙决意将自己名下所属的房子卖掉以获取资金创业，并询问兄长甲是否有意购买，甲对父母留下的房子大为不舍，但一时筹不足欠款，便称考虑考虑。等了几天，乙失去耐性，向丙提及此事，愿以89万元卖出，定金3万元，丙认为价格过高，但乙不肯在此作出让步，二人没商量出结果，不欢而散。一个月后乙将楼层以85万的价格卖与戊，收取定金2万。戊尚未办理房产登记，甲、丙、丁三人

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房屋继承
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1.未经批准，在自家的责任田建房可以吗?不可以。《土地管理法》规定：禁止在耕地上建房、建窑、建坟、挖砂取土等。自家的责任田也属于耕地，在耕地上建房等属于非法占用耕地行为，情节严重的将构成非法占用耕地罪。2.农民可不可以私自建房?不可以。根据《土地管理法》规定，城市郊区和农村的农民，如果需要宅基地建房，首先要按照乡、镇、村建设规划统一安排。在此基础上，农民还要依法经过申请，申请批准后，才能获得所申请的宅基地使用权。不经申请批准私自建房的行为是违法的，国家不但不予保护，还要强行拆除。3.房屋建起之后，就可以取得房屋所有权吗?不一定。根据《土地管理法》规定，农村村民、乡镇企业依法取得自己所建房屋的所有权的前提是，要取得所占用土地的集体土地使用权，而不能想建就建。否则，不仅不能依法享有房屋所有权，还要承担一系列的法律后果。4.村集体可以将自己的集体土地租给企业盖工厂吗?不可以。《土地管理法》规定：

2023-05-05

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宅基地上面建造房子买卖有哪些常见问题

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

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