一、"借名买房"的概念及产生原因

(一)"借名买房"的概念

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。

(二)"借名买房"的产生原因

1.规避法律或者政策

借名买房出现的原因往往是事实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。

2.转移财产逃避债务

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。

3.简便手续减少税费

房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。事实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。

4.其他原因

借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。

二、"借名买房"的确权处理

(一)当登记所有人对不动产提出权属争议时

通过本文的第三部分我们已经明确，事实购房人和登记所有人之间的借名买房行为，只要不违反法律和政策规定，不损害社会公共利益，借名买房行为有效，依之所签订的合同亦有效。如果加上出资证明等证据佐证，可以判断事实购房人应享有该不动产的物权。如果该借名买房行为无效，当事人之间的借名买房合同亦无效，我们只能判断该不动产归登记所有人所有。倘若事实购房人证据保存妥当，能证明其为全部出资，尚有可能享有对登记所有人的债权。

(二)当第三人对争议不动产提出权属异议时

如果当事人其中一方的配偶要求分割共同财产或当事人其中一方的继承人要求继承该不动产，如上述第(一)点所述，若借名买房行为有效，该不动产真实权利人为事实购房人，则其配偶或继承人可对该不动产主张权利;若借名买房行为无效，该不动产归属于登记所有人，登记所有人的配偶或继承人可以主张权利。

(三)事实购房人与善意受让人、登记所有人的债权人产生权属纠纷时

登记所有人未经事实购房人同意对房产为处分行为，会造成事实购房人与善意受让人或债权人产生权属纠纷。类似情况如何确权，可从以下方面考虑：

1.借名买房行为无效，则转让(抵押)合同有效

当借名买房行为无效时，房屋的所有权归登记所有人所有。房屋所有权人有权通过转让或者抵押的方式处分自己的房屋，第三人可以成为该房屋的权利人。

2.借名买房行为有效，则一般情况下转让(抵押)合同无效

当借名买房行为有效时，房屋所有权归事实购房人所有，登记所有人若处分该房产，便为无权处分人，该转让(抵押)合同称为效力待定的合同。通常情况下，此类转让(抵押)合同通常会沦为无效合同。但是转让(抵押)合同的无效，不影响善意受让人(或抵押权人)取得该房屋的物权。根据《民法典》第三百一十一条的规定，善意受让人或债权人适用善意取得制度。不论登记购房人处分房产的行为是有效还是无效，事实购房人均无权追回房屋。针对上述情形，事实购房人只能寻求债权上的保护，要求登记所有人返还房款或赔偿损失。