关于妥善解决小产权房问题的建议

全国政协委员、民进中央常委清华大学政治经济学研究中心主任/教授蔡*明

一、问题的提出：小产权房问题大量存在而且波及面广

所谓的“小产权”房是一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。目前的“小产权”房：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子;另一种是占用耕地违法建设的。我们在这里讨论的主要是在集体建设用地和宅基地上建设的那些小产权房。从价格上看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人：有人估计北京大概占了20%左右而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，在西安估计已经占到25%到30%，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%、近50%。而根据济南市有关部门的统计，该市全市小产权项目总面积仍有1000多万平方米。

小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉到各个方面的利益。

首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益。

其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题。

而另一方面，小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾。因此，国务院曾经多次以会议和通知的形式要求城市居民不要购买“小产权”房，特别是最近2008年1月8日国务院办公厅又下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。国土资源部也多次发出“风险提示”。可见中央政府相当重视小产权房问题。

对于地方政府来说，小产权房在其建设与交易过程中没有经过国家征收等程序，因此各级政府很难针对小产权房的开发过程征收相应的税费或获得土地出让金。因此，有些严重依赖“土地财政”的地方政府对小产权房的开发加以不同程度的限制。例如北京、济南等城市都拆毁了部分小产权房建设项目。

但是，到目前为止，中央政府和地方政府出台的各项针对小产权房的政策都没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。由于小产权问题涉及利益面很广，广泛存在而且，是关乎国计民生的一个重大问题，值得我们进行深入的研究，提出相应的对策建议。