根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷的若干解释》第十七条规定，商品房买卖合同未约定违约金数额和损失赔偿的计算方法。违约金或损失赔偿金的数额可以参照以下标准确定：逾期付款的，未支付的购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算确定逾期贷款。逾期交付使用的，按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定，或者由有资质的房地产估价机构在逾期交付使用期间进行评估。由以上规定可知，如果合同中有逾期交货的约定，则属于违约，应承担违约责任。2002年8月11日，石先生与开发商签订了《商品房预售合同》，房款共计543765元，定金3万元，首付21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7天内，定金转为房款，余款3765元付清。交货时间是2003年2月1日。逾期交房的，按史先生支付的房款计算违约金。

为了尽快住进新房，石先生早在8月5日就交了3万元定金；8月15日还交了21万元首付；随后9月25日银行按揭手续办理完毕。然而，由于种种原因，开发商未能如期交房。在史先生的再三催促下，开发商于2003年9月15日通知史先生收房，比原交房日期晚了半年多。

史先生交了半年多的房租，难免引起怨恨，要求开发商赔偿并支付逾期交房30032元的违约金。但开发商认为史先生的算法不合适，应按每天已付房价的万分之一（即首付21万元）计算。他只同意承担4767元的罚款。双方争论太多，只好诉诸法庭。经法院调解，开发商最终向史先生支付了11577元。既不是石先生要求的30032元，也不是开发商要求的4767元。赔偿金是如何计算的？让我们听听北京三新律师事务所何勇律师的话。

[律师观点]

开发商应承担违约责任

双方签订的《商品房预售合同》合法、真实、有效。开发商未按约定时间交付房屋的，应当承担违约责任。违约金由三部分组成：已付房款、利率和逾期时间。

首先，“房款已付”包括首付和银行按揭，不是开发商说的21万元首付，而是30万元银行按揭。开发商故意混淆了商品房买卖和银行按揭两种不同性质的法律关系。由于30万元的银行按揭款已支付给开发商，应计入房款。

但是，押金和余额不能包含在“已付房款”中。根据双方约定，定金将在入住后7天内折算成房价。作为计算违约金的基数，3万元定金不应包括在内。同样，史先生将在入住后7天内付清余款，余款不应计入房款。因此，本案违约金的计算基数为“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商的所谓首付。首付21万元，银行按揭30万元，合计51万元。二是确定逾期交房利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，有协议的，按照协议确定处罚或者损失。没有约定的，按照有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同一区域内同类房屋逾期交付期间的租金确定违约金或者损失，或参照逾期贷款利率（目前）按每天2.1%的标准计算。因此，利率应该按照双方约定的1/1万/天计算，而不是事后按照石先生的意愿改为2/1万/天。何律师提醒购房者，在签订合同时一定要注意违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益受到了损失。最后，需要认定的是逾期时间，未按时交房的开发商应承担违约责任。逾期时间应自双方签订的交房日期2003年2月1日起至开发商通知验收的同年9月15日止，而非史先生办理入住手续之日止。因此，总逾期时间为227天。因此，不难得到最终的处罚，即支付51万元房款×1/1万利率/天×逾期227天=11577元。