在出售带贷款的房屋时，卖方需要先赎楼并解抵押，然后再按照房屋买卖流程办理过户手续。为了解决贷款问题，卖方可以采取以下两种方式：1）转按揭，但需提前向贷款银行咨询；2）用买方首付款缴清剩余贷款，适用于原房主贷款额度较低或已经归还大量贷款的情况。如果以上方法都不可行，卖方可以考虑银行贷款或向第三方借款来缴清剩余贷款。

卖方在出售未还清贷款的房屋时，可能会遇到房屋抵押问题难以及时解决。而未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。所以，卖方在出卖有贷款的房屋时，首先要赎楼，然后再按照贷款房屋出卖流程办理相关房屋买卖。

一、贷款房屋卖房流程

1、签订《房屋买卖合同》，卖家收定金

2、卖家收首付款

3、向银行申请提前还贷

4、解抵押，获房产完整产权

5、买方打尾款，双方办理过户（资金监管）

6、过户完成，卖家领尾款

二、房屋有贷款怎么办

1、转按揭

转按揭指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，需要提前向贷款银行进行咨询。

贷款房屋转按揭流程：

买卖双方签订《房屋买卖合同》；

买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

买方交纳房子的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；

卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；

买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；

卖方向买方实际交付房屋；

银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；

卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；

买方的贷款银行将首付款付给卖方。

2、用买方的首付款缴清剩余贷款

二手房交易中，如果卖方出售有贷款的房屋，多选择这种方式还清贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。

通常情况下，买方会认可首付房产总成交额的30％至40％，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3、借款赎证

如果以上两种方法都行不通，卖方可以考虑利用银行贷款或者向第三方借款的方式来缴清剩余贷款。卖家用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款，获得房产证。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款得会抵押物。

房屋抵押问题解决方法

房屋抵押是一种常见的融资方式,但同时也可能导致抵押品价值下降、贷款风险增加等问题。为了解决房屋抵押问题,可以采取以下法律分析:

1. 抵押物评估问题:抵押物评估是房屋抵押贷款中的关键环节。如果评估结果不准确或存在利益关系,就会影响到贷款额度和利率。因此,抵押物评估应当由独立的第三方机构进行,并且评估结果应当公正、客观、准确。

2. 贷款利率问题:房屋抵押贷款的利率通常较高,这是因为抵押物的价值相对较高,银行需要承担一定的风险。但是,如果贷款利率过高,就会增加借款人的负担,降低其贷款意愿。因此,银行在制定贷款利率时,应当根据借款人的信用记录、还款能力、抵押物价值等因素进行合理定价。

3. 抵押物处置问题:如果借款人无法按时还款,银行有权处置抵押物以偿还贷款。但是,如果抵押物价值不足以偿还全部贷款,银行在处置抵押物时应当遵循一定的程序和规定,确保借款人的利益得到保障。

4. 抵押合同问题:抵押合同是房屋抵押贷款的基础,应当明确抵押物的范围、数量、价值、评估方式、利率、还款期限等关键内容,同时应当规定银行的抵押权转让、提前还款等权利和义务。

为了避免房屋抵押问题,借款人和银行应当遵循诚实信用、合法合规的原则,在抵押物的评估、贷款利率、抵押物的处置和抵押合同等方面达成协议,确保抵押贷款的合法性和安全性。

在出售未还清贷款的房屋时，卖方应首先赎楼，然后再按照房屋买卖流程办理相关事宜。有贷款的房屋可以采取用买方首付款缴清剩余贷款或借款赎证的方式还清贷款。银行在制定贷款利率时需要考虑借款人的信用记录、还款能力、抵押物价值等因素，并在抵押物处置时遵循规定程序。借款人和银行应遵循诚实信用、合法合规原则，在抵押物评估、贷款利率、抵押物处置和抵押合同等方面达成协议，确保抵押贷款的合法性和安全性。

《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他供游人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。