返本销售的房子不可以买。所谓返本销售，返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

返本销售作为房地产开发商融资的一种方式，房地产开发商出售的商品房价格往往比同地段的其他商品房价格要高。

在商品房现售法律实务中，房地产开发商在将商品房以返本销售的方式出售商品房以后，往往因为各种原因，最后无法兑现承诺，又无力妥善处理，不但侵害商品房买受人的合法权益，更由此带来的后续问题而引发老百姓集体上访，导致社会不稳定，故被法律所禁止。

因此返本销售因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

房屋买卖合同想要有效必须要有以下特征：

（一）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；

（二）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；

（三）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；

（四）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一种民事法律行为，如果想要其行为有效受到法律保护，那么应当具备以下条件：

（一）合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

（二）房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

（三）房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

买返本销售的房子有什么风险

对于返本销售的房子的购买，从表面上看，这种售房合同经双方合意成立，但是否生效，还应根据合同主体资格等合同条款内容来确定。

购房者往往只认为合同中写明了不花钱就能买到一套商品房的内容对自己有利，而忽略了审查合同的效力和企业有无履约能力等问题。天底下毕竟没有免费的午餐。

我们知道，企业经营投资的目的就是利润，至于社会责任只是企业行为的副产品。实际上，开发企业这么做有非法融资的嫌疑，不利于国家对金融活动的监管。

另一个对购房者来说最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。

若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。禁止采取返本销售的或者变相返本销售的方式，堵塞了这一影响社会稳定的漏洞。

《商品房销售管理办法》第四十五条：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

该种销售策略是以所谓的稳定收益作为基础的，其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。变相返本销售就是以一种躲避法律的形式进行返本销售，比如：售后包租（一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已）等等

《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。