刚需购房者,多为首次置业者群体,经济能力比较有限,购房知识也较为匮乏,因此很多人并不知道二手房的首付计算方式。

“和一手房不同,二手房在购买时存在一个差价的问题,如果没有算清楚并备足资金,就会因为首付能力受到限制而更为被动。”在近期买卖交易过程中,就曾遇到这样的情况:很多购房者在甄选房源时,都没有注意差价问题,等看中了,甚至要签合同了才发现首付不够。

据其介绍,不少购房者以为,首套房首付三成就是成交价乘以30%得出的数据,殊不知,还要加上银行评估时产生的差价,才是最终要支付的实际首付款。以成交价60万的房子为例,首付3成是18万,但是如果银行对该套房子评估价为48万元,那么除了18万之后,购房者还要支付成交价与评估价的差价12万元,因此首付将达到30万元。

一般而言,二手房首付款的计算方式为,首付=房屋售价+相关税收-银行评估房价×贷款成数。套用该计算方式,还是以成交价60万元的房子为例,税费大约为3万元,银行评估该房产价值50万元,首套购房银行贷款7成,那么首付款即为60+3-50×0.7=28,最终得出首付款为28万。

2、关注月供压力:莫超过月收入50%

刚需群体在购房时,基本上都要办理按揭贷款,因此在实际买卖交易过程中,中介机构还时常碰到这样一类购房者,他们往往只是关注首付是否足够,却没意识到自己今后的月供压力问题。

据了解,二手房申请银行贷款时,银行会指定评估机构对房屋进行评估。在贷款年数相同的情况下,如果评估价比较接近成交价格,其中的差价更小的同时,首付压力也就随之减小。反之,每月还贷数额上升,月供压力也就加大许多。

比如,成交价60万元房产,评估价50万元,首付款28万元,那么剩余七成贷款15年,基准利率,每月还款2885.2元,如果评估价为40万元,首付款38万元,那么贷款七成15年,基准利率,每月还款1983.58元。“有些客户买房时,只是一味地希望评估价高一些,首付款低一些,却没有关注到今后的月供压力,最后真的成为‘房奴’了。”

多数刚需族都是工薪阶层,他们都是用每月的工资收入来还房贷,如果压力过大,势必影响到生活质量,或者其他的生活开支。一般而言,房屋月供的压力,最好控制在家庭收入的30%之内,不要超过50%。

3、自行交易房产:看清房屋性质算税费

税费,同样是二手房交易中不可忽略的一部分费用,购房者在买房时,应该将相关税费计入购房成本,列为购房预算中。一般而言,税费涉及营业税、契税等,但是有些房源还涉及遗产税或赠与税等方面费用,且数额不小。

如果通过大型规范的中介公司购买二手房,在看房之前,关于该套房产的税费问题,经纪人一般都会事先和购房者说明。我们在收集房源的时候,都会核对产权情况、产权人情况、户口情况等,也会将这些情况和客户说明,避免税费问题而引起的矛盾和纠纷。

但是,如果是自行交易的房产,购房者就应该落实该套房产是否为赠与房产。“有个简单的识别方法,就是看看对方房产证的性质。”如果房产证上标明“分析”或者“赠与”,说明房东取得该套房的方式为赠与,并非正常的二手房交易,那么房东再卖该房产时就涉及20%的赠与税。

另外,还要了解产权人及配偶是否都健在,或者婚姻状况等,倘若产权人及配偶其中一方已经去世,购买该套房时就会涉及遗产税的问题。另外,如果产权人离婚,或者离婚后再婚的情况,就需要有婚姻证明、法院判决书、当时购买房产时的婚姻状况证明、贷款期间婚姻情况是否有变化等,情况就变得更为复杂,同时也更应该注意或者咨询专业人士。