很快，小王发现自己的“眼光”真的很好，他的房子也升值了不少。

6月初的一天，小王突然接到中介的电话。原来，有人愿意出高价买小王的房子。兴奋的小王来到中介，见到了前来买房的朱女士。在中介的唆使下，双方签订了《房屋买卖中介协议书》，并对房屋价格、付款方式、违约责任等作出明确约定，为表示诚意，朱女士愿意支付定金10万元，但希望小王能尽快把房子交给她装修，让她搬进去。小王同意。

6月16日和17日，朱女士先后两次给小王送去2万元和8万元。同时，小王还给朱女士一套房屋钥匙和一套与住户有关的资料。拿到钥匙的朱女士立即把房子装修好。然而，看到飞涨的房价，小王开始后悔了。7月下旬，朱女士将第二笔房款交给中介时，小王不愿意从中介那里拿到钱。两天后，小王说不愿意卖房子，他愿意向朱女士支付违约金。如果谈判失败，朱女士对小王提起诉讼，要求小王继续履行合同。他一再辩称，他愿意向对方支付全部违约金，但他甚至不想向对方支付。

法院终审判决，朱女士与小王签订的《房地产销售中介协议书》已具备买卖合同的主要内容，应视为合法有效。被告小王拒绝收取原告朱女士的第二笔款项，没有根据。小王应到中介处领取货款，剩余的购房款应按合同约定支付。鉴于合同的可履行性，责令小王和朱女士继续履行协议，并办理相关房地产登记手续。

[点评]

在法庭实践中，一些当事人往往认为“只要我愿意支付违约金，我就可以解除合同”，但事实并非如此。法院在处理房屋买卖合同纠纷时，如果一方当事人主张继续履行合同，且合同有继续履行的可能，法院原则上会考虑双方当事人继续履行合同，以保护交易的稳定性和公平性，而不是以“支付违约金”代替继续履行合同。2007年6月，在外地打工的周先生看中了浦东一套三室两厅的公寓，委托朋友袁小姐签了合同。6月14日，袁女士到中介公司代表周先生与房主徐先生交涉。双方最终达成协议，房屋总价为98万元。但徐先生也提出，为了少交税，双方应降低房屋的合同价格，即在正式的《房地产买卖合同》中约定成交价格为66万元，此外，他们以补充协议的形式约定，由周先生补足徐先生的差价32万元。补充协议还约定“双方无权追究对方压低房价的责任”，双方对本协议保密。

然而，8月30日，周先生回上海与徐先生一起到房地产交易中心办理过户手续时，却意外遭遇了徐先生的“变卦”。由于房价飞涨，徐先生拒绝履行合同。此时，周先生共向徐先生支付了82万元。2007年9月，周先生向法院提起诉讼，要求徐先生继续履行合同，并协助其办理过户手续。庭审中，徐先生称，双方签订降低房价的合同，是为了达到少交税的目的，应该是恶意串通，损害国家利益。合同无效，所以他不需要履行合同。

法院判决，虽然原告和被告在双方签订的《房地产买卖合同》中故意降低房价，以达到恶意逃税的目的，但该房屋买卖其他条款的约定并不违法。法院认为，周某与徐某签订的买卖合同，除约定房价外，其他条款均有效。而且，根据买卖合同签订前双方签订的中介合同、补充协议和房屋款，房价的真正含义应该是98万元，所以允许周先生继续支付房价，而徐先生只好协助周某办理产权过户手续。【点评】在房屋买卖中，“阴阳合同”已成为“潜规则”。为了逃避国家税收，许多当事人在向税务机关提交的销售合同中往往约定价格远远低于实际交易价格。虽然这一情况在区房地产交易中心的“参考价”政策中得到了“遏制”，但在诉讼中，仍有部分当事人以价格协议是恶意串通损害国家利益为由，主张整个买卖合同无效。然而，低房价并不一定意味着合同无效。在“阴阳合同”中，只有用于避税的价格协议无效，不妨碍合同其他条款的效力。不要以为只要不想卖房，就可以用“低房价违法”来“替罪羊”。2005年3月，刚开了一家建筑装饰公司的袁先生为了开展业务，到处找加工点。3月下旬，花木镇某建材经营部负责人曹经理主动找到袁先生，说可以给袁先生提供大面积厂房。租赁期限是无限期的，袁先生可以将工厂租赁到市政搬迁。为了尽快达成租赁协议，曹经理还为袁先生提供了相应的设备，同意建一栋简易房，并保证袁先生在拆迁中得到这些附加物的补偿和好处。在这样的有利条件下，袁先生与曹先生所在的建材经营部签订了《租赁协议》，约定租赁期限自2005年3月20日起，租金为0.30元/天，付款方式为“先付后用”和“半年付一次”。然而，2006年11月，建材营业部突然以“厂房违法”为由，通知袁先生所在的公司当月搬走，但袁先生一直没有搬走。2007年7月，建材经营部起诉法院，称其所租房屋违法，依法不能出租，租赁合同中未约定租赁期限，应认定为无限期租赁合同，而建材经营部门可以随时要求解除合同。

法院判决，建材经营部与袁先生签订的租赁合同中约定的租赁物为违法建筑，双方签订的租赁合同内容违反法律、行政法规的规定，无效。袁先生应当将根据租赁关系取得的租赁物返还原告建材营业部，营业部要求袁先生的公司迁出的请求得到法院的支持。袁先生应在一个月内搬离，并向原告支付一定的房屋使用费。法院同时指出，原告明知该房屋为违法建筑，仍在出租，应承担承包过错责任。因此，对于袁先生租住后对租赁物进行装修、添置所发生的费用，建材经营部应承担相应的赔偿责任，具体数额由法院判决。

[点评]

在房屋买卖和租赁中，一些当事人只有在交易成功后，才会知道所购或租赁的房屋是违法的或含有违法建筑。这说明很多当事人在签订合同时并不注意对对方房屋所有权证的审核。他们认为，只要他们白纸黑字地签合同，他们的权利就可以得到法律的保护，在诉讼发生之前，他们是不会后悔的。毕竟，最大的损失是自己。

d“夫妻共同财产”不是违约的理由

老庄陪儿子到房产中介，三人看中了一套老式的公房。徐先生，房主，公关