1、预付款合同是指依靠主合同,为保证债权实现而设定金钱权利义务关系的合同。定金合同必须以书面形式订立,口头约定无效。预付款合同是实践合同,即预付款合同从实际交付预付款之日起生效。2、违约行为的存在,是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为,其表现形式多种多样。但这里所说的违约行为是指根本违约行为,也就是致使合同目的落空的违约行为。3、合同目的落空即合同目的不能实现,是适用双倍返还定金的基本条件。在房屋交易中,如果因卖方的原因导致合同落空,从而导致交易无法实现,那么在没有事先约定的情况下,是适用定金双倍返还罚则的。4、违约行为或合同目的落空,并不必然导致双倍返还定金的适用,只有二者同时具备,且存在因果关系时方可适用,即只有因违约行为致使合同目的不能实现时,才能适用双倍返还定金。
二手房案例分析:二手房定金纠纷的处理
在二手房买卖中,当买方签署了定金协议,交付了定金后,如卖方以尚未签订买卖合同为由,不愿签订《房屋买卖合同》,买方应如何维护自身权益是履行《定金协议》,还是继续签订并履行《房屋买卖合同》
案情:房价上涨了,卖家不卖了
买卖双方签订了《定金协议》,约定卖方将其名下110平方米的房屋,以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元,预付房款45万元(含定金),余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天,卖方把房及有关资料给买方,买方也将45万元支付给卖方。
五个月后,卖方书面通知中介公司,请转告买方,《定金协议》暂缓执行,需要买卖双方另行协商等。5天后,买方起诉到法院,诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续,并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行,并赔偿经济损失。
争议焦点:定金协议是否就是买卖合同
买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》,但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款,其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务,自己也支付了70%的房款,房屋也在自己的实际使用中。
卖方则辩称,双方所签署的是《定金协议》,在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧,至今未签订买卖合同,在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证,不具备转让房屋的法定条件。
法院判决:合同有效,卖方必须交房
法院审理后认为,该《定金协议》虽名称是定金合同,但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方尚未取得房屋的产权证,这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外,还支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴,而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方取得了房屋产权证,该买卖合同当属有效,于是一审判决卖方继续交房给买方。
律师点评:合同性质不仅仅看名称
律师认为,在实际生活中,看待合同的性质不仅看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出,名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容,此外,《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任,达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方,应本着诚实信用原则来履行合同。
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《房屋买卖合同司法解释》第十七条
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