“新国十条”中“最严格差别化信贷政策”已经出台一个多月,关于“第二套房”的认定标准4日终于尘埃落定。观察人士认为,二套房认定标准的出台,是对市场上“楼市调控告一段落”的直接回应,某种程度传达楼市严厉调控仍将继续深入的信号。

上周五,住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。通知明确了对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。

业内人士认为,三部门认定二套房的标准,从一定意义上来说再次抑制了投机性需求,但是,同时也抑制了一些住房的刚性需求,加之一些原本有购房意向的人也陷入观望,房价的下跌已经在所难免。

1.新标准很有可能造成误伤

家在北京东直门的刘女士即将结婚,本来准备结婚后跟老公一起买一套大一点的房子作为婚房,但是,“二套房认定”政策出台后,她的这个计划被暂时搁置,因为她和老公现在都有住房,按照新的认定标准,如果再买房则属于第三套住房。

刘女士告诉记者,她觉得她的买房需求应该属于正常需求,不应该在打压范围之内。“如果这样也被打压,可能有点过于严厉了。”

根据通知规定,那些曾经购买过住房,后来又将此住房出售的购房者也会被银行划入购买二套(及以上)房的范围内。

对于已经用全款购买过房产,还想利用贷款投资另一套住房的业主,以后无法享受首套房的信贷待遇,必须执行首付50%、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加,也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

记者了解到,随着新政策的正式出台和在全国范围内的逐步执行,对于有改善性需求的住房拥有者而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的优惠利率。

新标准的严厉很有可能造成误伤。我爱我家副总裁胡景晖表示,当前调控重点仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房价可能会报复性反弹。因此,下一阶段调控重点应放在增加供给上,特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。

2.房价虚火继续被“降温”

二套房认定标准对楼市的影响究竟有多大。一位开发商对记者表示,目前购房者存在观望情绪,其中重要原因是信贷政策不明确,不知道自己属于哪种贷款类型,因此不敢出手买房。政策细化了二套房的标准,在一定层面上打消了部分购房者的顾虑。

但是,还有一部分具有刚性需求、符合条件的购房者可能在政策明确后开始出手买房,在一定程度上激活成交量。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为,以房为限的原则,很大程度上使房产回归了居住的本质,这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理,短期内将使得房产市场投机潮锐减。

业内人士认为,严格的二套房贷款认定标准让楼市在短期内将会出现加速成交和暂停交易两种截然不同的走势。

京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊认为,住建部、央行、银监会联合发布的关于二套房认定标准,并不会对北京房屋成交量产生太大影响,因为目前银行已经在按照这个标准进行操作。标准的出台,明确了商业银行在放贷过程中“既认房又认贷”的认贷标准,有章可循。同时全面避免可能出现的漏洞,打击投机人群。

我爱我家地产经纪公司有关负责人表示,第二套住房贷款标准的严格化,让新政细则迟到带来的宽松氛围再度紧张起来。“5月份成交5000多套二手房,比4月份下降了一半左右,几乎回到2006年的水平,但这个行情还未见底。”

3.新标准强化楼市严调信号

虽然很多业内人士认为新政的作用很大,但是,他们也承认“二套房认定”仍有很多困难。

目前住房联网制度还不完善,曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询,但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大,还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。

“本次标准仍有其不合理性,如对于人均居住面积低于现有标准的家庭而言,这部分家庭是最需要房子的,他们应该是需要在首付和利息上给予优惠的群体,但本政策的执行无疑将提高其置业门槛。”资深人士屈国辉评论说。

屈国辉认为,本次“政策补充”表面上是对前期政策的标准认定,但是实质上是在传递一种信息,希望将前期调控政策的影响重新强化传播。

他进一步指出,“如果调控在近期仍无实际效果显现,将不排除中央出台更加严厉的政策的可能。”