不同房主的盈亏平衡公式

在目前的情况下，绝大多数购房者都会选择按揭贷款。按不同类型分析：

1。完成契税年限不满2年的普通住宅，按购买总价的1.5%征收契税，按销售总价的5.55%征收营业税。因此，首付后的后续成本如下：

按揭利息=买价×（1？首付比例）×按揭利率×贷款日期

契税=购房价格×1.5%营业税=购房价格（1.5%）+增加额）×5.55%其他一次性费用：（含保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费、，等）

那么：盈亏平衡价=采购价+后续成本=采购价×[1+（1？首付比例）×按揭利率×贷款期限+7.05%+增加额×5.55%]+一次性支出

2。2年契税完税的普通住宅与第一种情况不同，因此根据上述计算，即盈亏平衡价=购买价×[1+（1？首付比例）×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出

3。6月1日前签订（预售）合同、未满2年契税的非普通住宅与第一种情况相同，即盈亏平衡价=购买价×[1+（1？首付比例）×房贷利率×贷款期限+7.05%+增加两种情况的区别是，营业税按房屋销售收入增值部分的5.55%征收，即：

保本价=购房价格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×贷款期限+1.5%+增加额×5.55%]+一次性支出

5（对于预售合同且契税未满2年的非普通住宅，第五、六种情况下应缴纳的契税提高至购房总价的3%，并支付营业税的税率分别与第三种和第四种情况相同。因此，

盈亏平衡价格=购买价格×[1+（1？首付比例）×按揭利率×贷款期限+8.55%+增加额×5.55%]+一次性支出

6，6月1日后签订（预售）合同，已完成契税2年的非普通住宅，盈亏平衡价=购房价格×[1+（1？首付比例）×房贷利率×贷款期限+3%+加息率×5.55%]+一次性支出

具体买家手中的应用实例。根据政策，如果王先生属于上述第一种情况，后续成本如下：

房贷利息=100万元×（1-0.3）×5.31%=37000元（注：等额/等额资本法略有不同，但对我们的计算影响不大）

契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=100×5.55%=5.6万元，其他一次性费用1.5万元，其保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为其售价为110万元，于是房地产投资损失了2.3万元

例二：刘先生于2002年10月购买了一套总价100万元的普通住房，按揭20年期30%（年利率5.31%），2003年4月完成契税，现以125万元的价格出售，其他一次性支出1.5万元。这个案子属于第二个案子。根据政策，如果可以免征营业税，其盈亏平衡价为：

盈亏平衡价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+15000元=113.2万元

投资收益=125-113.2=11.8万元，年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年限=11.8/（30+13.2）/3年=9%

例3：张先生今年3月购买了一套150平方米的非普通住宅，总价150万元，年利率5.58%，其中40%抵押15年。目前，他们还没有完成契税。现在他们想以170万元卖掉，其他一次性支出加起来也就1.8万元。

根据保单，张先生属于上述第三种情况，那么他的投资保本价格是：

投资保本价格=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+18000元=166.8万元

投资收益=170万-166.8万元=32000元，投资收益率=3.2/（60+16.8）×（4/12）=1.39%。在这种情况下，虽然还有一些收入，但还不如一年期存款利率提高了。在其他情况下，依此类推。需要指出的是，由于按揭贷款的使用与其他还款方式没有严格区分，这种还款方式也采用等额还款方式，不考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整。它还粗略估计了一些费用。因此，所得结果仅供房地产投资者参考，更准确的数据可由专业投资顾问查阅。从计算公式可以看出，房价的上涨和银行按揭利率的高低将直接影响房地产投资的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式做一个简单的计算。

根据上述公式计算出房地产投资收益率后，可以与市场上的一些理财产品进行比较。由于房地产的流动性相对较差，需要较高的回报率来弥补。以下是几款常见理财产品的预期投资收益率：一年期存款（税后）1.8%，三年期存款（税后）2.592%。

凭证式国债：三年期存款3.37%，五年期存款3.810005，七年期存款3.48%，货币市场基金：目前，大部分是是2.0%-2.5%的人民币理财产品：半年期存款预期年收益率约为2.0%-2.3%

股票型基金：预期年收益率5%-6%，信托产品：预期年收益率5%-6%