不同房主的盈亏平衡公式
在目前的情况下,绝大多数购房者都会选择按揭贷款。按不同类型分析:
1。完成契税年限不满2年的普通住宅,按购买总价的1.5%征收契税,按销售总价的5.55%征收营业税。因此,首付后的后续成本如下:
按揭利息=买价×(1?首付比例)×按揭利率×贷款日期
契税=购房价格×1.5%营业税=购房价格(1.5%)+增加额)×5.55%其他一次性费用:(含保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费、,等)
那么:盈亏平衡价=采购价+后续成本=采购价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+增加额×5.55%]+一次性支出
2。2年契税完税的普通住宅与第一种情况不同,因此根据上述计算,即盈亏平衡价=购买价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出
3。6月1日前签订(预售)合同、未满2年契税的非普通住宅与第一种情况相同,即盈亏平衡价=购买价×[1+(1?首付比例)×房贷利率×贷款期限+7.05%+增加两种情况的区别是,营业税按房屋销售收入增值部分的5.55%征收,即:
保本价=购房价格×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+增加额×5.55%]+一次性支出
5(对于预售合同且契税未满2年的非普通住宅,第五、六种情况下应缴纳的契税提高至购房总价的3%,并支付营业税的税率分别与第三种和第四种情况相同。因此,
盈亏平衡价格=购买价格×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+增加额×5.55%]+一次性支出
6,6月1日后签订(预售)合同,已完成契税2年的非普通住宅,盈亏平衡价=购房价格×[1+(1?首付比例)×房贷利率×贷款期限+3%+加息率×5.55%]+一次性支出
具体买家手中的应用实例。根据政策,如果王先生属于上述第一种情况,后续成本如下:
房贷利息=100万元×(1-0.3)×5.31%=37000元(注:等额/等额资本法略有不同,但对我们的计算影响不大)
契税=100万元×1.5%=1.5万元,营业税=100×5.55%=5.6万元,其他一次性费用1.5万元,其保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元,因为其售价为110万元,于是房地产投资损失了2.3万元
例二:刘先生于2002年10月购买了一套总价100万元的普通住房,按揭20年期30%(年利率5.31%),2003年4月完成契税,现以125万元的价格出售,其他一次性支出1.5万元。这个案子属于第二个案子。根据政策,如果可以免征营业税,其盈亏平衡价为:
盈亏平衡价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+15000元=113.2万元
投资收益=125-113.2=11.8万元,年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年限=11.8/(30+13.2)/3年=9%
例3:张先生今年3月购买了一套150平方米的非普通住宅,总价150万元,年利率5.58%,其中40%抵押15年。目前,他们还没有完成契税。现在他们想以170万元卖掉,其他一次性支出加起来也就1.8万元。
根据保单,张先生属于上述第三种情况,那么他的投资保本价格是:
投资保本价格=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+18000元=166.8万元
投资收益=170万-166.8万元=32000元,投资收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%。在这种情况下,虽然还有一些收入,但还不如一年期存款利率提高了。在其他情况下,依此类推。需要指出的是,由于按揭贷款的使用与其他还款方式没有严格区分,这种还款方式也采用等额还款方式,不考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整。它还粗略估计了一些费用。因此,所得结果仅供房地产投资者参考,更准确的数据可由专业投资顾问查阅。从计算公式可以看出,房价的上涨和银行按揭利率的高低将直接影响房地产投资的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式做一个简单的计算。
根据上述公式计算出房地产投资收益率后,可以与市场上的一些理财产品进行比较。由于房地产的流动性相对较差,需要较高的回报率来弥补。以下是几款常见理财产品的预期投资收益率:一年期存款(税后)1.8%,三年期存款(税后)2.592%。
凭证式国债:三年期存款3.37%,五年期存款3.810005,七年期存款3.48%,货币市场基金:目前,大部分是是2.0%-2.5%的人民币理财产品:半年期存款预期年收益率约为2.0%-2.3%
股票型基金:预期年收益率5%-6%,信托产品:预期年收益率5%-6%
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购房不签购房合同的处理方式是什么?山东在线咨询 2022-12-16一般来说,在签订购房合同的当天需要支付首付,如果只付了首付但不签合同,购房人则要小心一点,如果非买不可,可以留下相应的票据,例如在收据上注明是购房首付款,所购的是哪套房子。不过你还要先弄清楚开发商所说的手续没办齐,指的是哪些手续,如果没有预售许可证,是不允许销售的,如果五证都没有的话,建议还是不要购买,以免以后出现问题。
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