■鼓励居民改善型购房■不少银行实践中已松绑■上海潜在购房者中90%属自住□二套房贷松绑后将有效促进居民的改善型购房①今年上海潜在购房比例比去年同期上升2个百分点。其中，90%的潜在购房为刚性需求以及改善型需求。②中房协将稳定楼市、进一步鼓励居民合理购房的相关研究和建议上报建设部和发改委。③明年上海将在引导居民理性消费上加大力度，引人关注的经济适用房具体实施政策将尽快出台。昨天，中国房地产业协会有关人士向记者透露，已经向国家发改委建言，针对目前楼市发展形势，提出政策建议，放松二套房贷、释放改善型需求是楼市下一步"救市"政策的重点。而在昨天举行的上海市房协专题会议上，中房协副会长兼秘书长朱中一透露，包括为"二套房贷"松绑等进一步刺激楼市政策已经上报政府决策部门，业内预期该政策将在近期出台。与此同时，来自市住房保障和房屋管理局的调查则显示，在上海市场，潜在购房人群中有90%属于自住需求。预期明年本市住宅成交量将高于今年，政府将适度加大新建住宅供应量。中房协建言放松二套房贷11月底，中国房地产业协会再次将新的救市提案上交有关部门。据透露，提案的内容涉及请求放宽对房地产企业所得税的征收、鼓励地方政府收购房地产企业项目作为政策性租赁房、鼓励金融部门支持优质房地产项目等多个方面。有关消息透露，在中房协的方案中，协会建议完全取消对改善性购房二次房贷的限制，在年底之前，改善性购房需求的明确定义有望出台。昨天，中房协副会长兼秘书长朱中一明确表示，近日中房协已将稳定楼市、进一步鼓励居民合理购房的相关研究和建议上报建设部和发改委。这些措施包括，呼吁银行在信贷方面对居民合理的改善型住房（俗称"二套房"）需求给予支持。此外，对于9000亿元保障性住房投资，中房协建议，各地政府可以收购市场存量小户型住房作为房源储备，以防止未来出现小户型产品过剩现象。朱中一还特别指出，防止房地产行业大起大落的最根本措施是要改革目前的土地出让金分配格局，以抑制地方政府的短视行为。有二套房贷折扣低至7折在上海房地产市场上，针对二套房房贷的优惠政策已经在市场上逐渐浮出水面。昨天，沪上相关房产经纪公司相关人士向记者透露，现在二手房市场上很多购买第二套房的购房者也可以顺利地通过银行获得优惠利率的贷款，有些折扣已经低至7折。在申请优惠贷款的过程中，银行和房产中介往往以优质客户的名义发放优惠利率贷款。"在市场的实践中放松二套房房贷，这或许就是从政策上完全给二套房房贷松绑的前奏。"昨天，沪上房产业内人士向记者透露，对第二套房放松贷款限制很多银行是欢迎的。与购买第一套房的购房者相比，购买第二套房的购房者资金实力更加雄厚，且有一套房产作为保障，一旦出现还款风险，银行至少可以收回一套房产作为债务，而首套房房贷出现还款风险，银行将直接面临坏账。"经适房"细则将尽快出台上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元表示，2008年上海房地产投资整体稳定，截至11月房地产投资约1300亿元，预计全年约1400亿元，比去年略有5%-6%的增长；预计2009年全市房地产交易规模将比今年有所放大，同时适当增大新建住宅供应量；政府鼓励房地产企业"反周期"运作，对成熟的房地产项目积极推进。10月23日，上海出台一系列鼓励购房新政。市住房保障和房屋管理局提供的数据显示，近期成交量明显放大。11月份新建商品住宅成交65万平方米，环比上升36%；同月二手房成交82万平方米，较10月份上升68%。庞元表示，目前的成交量比去年同时还有较大差距，这表明楼市的一系列利好政策还未完全释放。他进一步指出，明年上海将在引导居民理性消费、消除政策阻碍上加大力度，其中引人关注的经济适用房具体实施政策以及轮候机制也将尽快出台。市场潜在需求仍大量存在据上海市住房保障和房屋管理局的调查显示，今年上海潜在购房比例比去年同期还上升了2个百分点。其中，90%的潜在购房为刚性需求以及改善型需求。因此，业内人士认为，上海房地产市场需求的基本面并未发生改变，目前需要开发商积极适应楼市调整、主动降价。市住房保障和房屋管理局监控数据显示，11月份最后一周内，全市新开盘楼盘23个，其中11个楼盘在"网上房地产"上的申报价格低于周边平均价格，这意味着已经有更多的开发商加入到降价调整的阵营。