1.农村居住用地国家所有,集体所有制不是一种真正的所有制,目前在城市已经不存在这种所有制了,村庄既不是法人也不是自然人,不具备所有人的特征和能力。而且,房屋是典型的私人消费产品,不能集体所有,与房屋不能分割的宅基地也就不能集体所有。农村居住用地制度可以参照城市居住用,民也和市民一样,拥有房屋土地的完全使用权,拥有收益、处置、抵押、继承、买卖等一切权利。

2.农村居住用地有偿使用,同时确保农民居住用地的基本利益。有偿使用是个基本原则,使用的价格是灵活的,贫困地区完全可以是零,或者象征性地收取费用,而其他地区也要本着“不额外增加农民负担的原则”收取费用。包括标准内的宅基地面积不收费,超标部分梯度收费,有经营收入的另外收费等几个基本原则。

3.严格控制农村宅基地增量,利用价格杠杆调节需求,充分用好存量。任何农村地区都不要轻易增加宅基地,可以利用宅基地使用价格控制过高的使用需求,同时促进宅基地流转市场成熟,促使农户自发合作集约使用住宅用地。例如,合作盖楼可以节约使用宅基地,使用费可以大大降低,并且可能享受其他的优惠;为了保证建筑物之间足够的空间,建筑面积和绿化面积可以适用不同的使用费率。

4.打通城乡住宅用地市场。农民攒了钱可以在城市购买房屋,市民有了余款却不能在农村置办房屋,这种情况不利于消除城乡差距,满足城里人的乡村置业需求,更不利于农村人以有利的市场价格置换自己的产业,同时不利于村庄获得资金流入和村庄建设的机会。允许市民农村置业,对农村只有好处,没有坏处,市民农村置业可以把资金带入村庄、可能给村庄带来就业机会、可能提供比较先进的房屋设计方案供农户参考、可能把外面的信息观念等带进村庄……

5.农村住宅用地有偿使用费专项用于村庄公共建设。随着农村现代化的推进,对农村社区建设的要求会越来越高,农村住宅用地制度必须与农村社区建设挂钩,就像城市住宅开发也要与城市社区建设相配套一样。当前村庄建设缺乏稳定的财政来源,有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。该费用的收取层次不宜太高,乡镇一级比较合适,便于群众对该专项资金使用的监督,少部分可以在县的范围内调剂使用。