中国作为一个千百年受着“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提。但是，按照如今的房价情况看来，如果不是属于家底殷实的，一般购房都是需要贷款买房的，但是贷款有份公积金贷款和商业贷款，不同年龄段不同置业要求都有着不同的贷款方式选择。今天就来看看这贷款买房里面的秘事。

一、公积金贷款与商业贷款分别是这样的

1.公积金贷款的要求

(1)具有本市城镇常住户口或有效居留证件;

(2)申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于2年;

(3)自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%);

(4)具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力;

(5)签定了购买住房的合同或协议;

(6)符合委托人和受托人规定的其他条件

2.公积金贷款的流程

(1)借款人提出书面贷款申请并提交有关资料，可以向贷款银行提出，由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批，也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批;

(2)经住房公积金管理部门审批通过的借款人，与贷款银行签订借款合同和担保合同，办理di押登记、保险、公证等相关手续;

(3)贷款银行按借款合同约定，将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户，或直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;

(4)借款人在贷款银行开立还款帐户，按借款合同约定的还款方式和还款计划，如期归还贷款本息;

(5)贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回di押登记证明文件及保险单正本，到原di押登记部门办理di押登记注销手续。

3.商业贷款的要求

(1)有合法的居留身份;

(2)有稳定的职业和收入;

(3)有按期偿还贷款本息的能力;

(4)有贷款行认可的资产进行di押或质押，或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;

(5)有购买住房的合同或协议;

(6)贷款行规定的其他条件。

4.商业贷款的流程

(1)提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

(2)银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

(3)银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

(4)双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理di押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

(5)银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。

二、不同年龄段如何选择贷款购房

1.非沪籍单身白领购房记

小Z是在上海的一家软件公司上班，月工资20000元，非沪籍，单身且目前无结婚计划，工作与社保均已超过5年，目前可以购买的只有位于中外环的小面积商住公寓了，大概面积在50平左右，均价大约40000元/平。

贷款选择建议：公积金贷款新政出台，最高可贷金额为50万，所以建议选择商业贷款，贷款额度比较高，小Z自己的工作积蓄外加家里的资助大概100万左右，剩下100万进行贷款，选择等额本金方式进行还贷，第一个月还款8250元，之后每月递减17.01元，这样开始压力会大些，后期的压力会比较小。

2.准新人婚房选购说

W君与女友相恋3年，准备结婚，两人均为沪籍，月收入加起来在2万左右，工作稳定且按时缴纳公积金，二人打算先买一套,9平左右的刚需房做婚房，之后领证结婚。

贷款建议：以他们目前的收入来看，建议W与女友每月的月供最好不要超过月工资总和的三分之一，贷款金额控制在100万-150万之间比较合适，而且两个人是首次置业买房，所以在现行的贷款政策下，如果是准新人首次贷款买房，使用公积金或者组合贷款比较合适，还款的方式可以采用自由还款，都比较适合准新人使用。为避免之后会出现的各种财产问题，建议可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议避免日后的财产纠纷。

3.已婚家庭换房记

国家开放二胎，小A的家庭就又增加了一位新成员，正好第一个孩子也快到就学年龄，当初结婚购置的小户型婚房无法满足家庭的需求，就需要重新购置一套改善型的上学方便的房子。目前夫妻俩手头有大约200万的存款，现住的房产已还清所有房贷，小A在犹豫现有住房是否要卖掉。

贷款建议：小A家选择一个大面积的3居室，但一般上学便利的房子主要是年代久远的老公房，面积也比较小，而且还比同区域的房价要高，而且每年的多校划片都不同，要看好时机下手，按照小A家的经济能力看来，可以在中外环挑选房子，大概均价在50000元/平左右，贷款分期，把之前的房子出租，可以拿租金补贴还贷，这样比较划算。

4.中老年的购房观

老李的儿子要结婚了，老两口打算把现住的市区的房子腾出来给孩子们，自己去买一间在郊区的房子和老伴一起住。

贷款建议：老李这类人群平均年龄在40岁以后，从银行贷款角度来看，商贷限制借款人年龄不超过65岁，公积金贷款借款人年龄不超过70岁，专家指出，贷款买房时要考虑银行对借款人年龄的限制，通常情况下，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础。年龄越小贷款的年限也就越长，反之年龄越大，贷款年限则较短，日后月供的压力也就越大。所以为了延长贷款的年限，减轻购房压力，老李其实可以以子女的名义做借款人，日后儿子儿媳可以共同在还贷上给予资金支持。