惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么？-法师兄

惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么？

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-31 22:26:05 482 人看过

惠州律师：**琴胡海良

购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。

“五证”即指销售(预售)许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。

“二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》》。

注意事项

一、查验开发商和房地产项目的合法性

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。

房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预(销)售许可证》。

开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售许可证》和经批准销售的平面图、立面图;③已归档的测绘报告;④项目及其配套设施的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;

签订商品房认购书

《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

联机签订正式的《商品房买卖合同》

购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。

签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：

①购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。

②依据自贡市房地产管理局《转发建设部》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。

③购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。

④要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。

⑤购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多承诺相关文章

期房
买商品房注意什么细节购买商品房的细节有哪些

一、买商品房注意什么细节买房子离不开看图。尤其是购买期房，在无法考察现房的情况下，未来的家会是什么模样，全靠购房者从图纸上搜集详细信息。一般而言，一个房地产项目从规划、设计、施工直到交房，分别有项目规划设计图、项目建筑施工图及户型图，各个图的功能作用各不相同。事实上，很多业主在买房的时候，很注重看房子的户型图，房间的朝向、厨卫的位置、客厅的面积等室内因素是购房者关注度最高的内容，而室外公共空间的内容往往一带而过。但是要想买到真正舒心的房子，不仅要看房子户型图，更要看小区总规划图，甚至看楼盘所在区域的城市规划图。因为“屋外”的一些相关公共配套设施，往往对居住的舒适度有决定性影响；所以不能忽视。二、买商品房怎样砍价才能得到实惠商品房的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种；善于“砍价”者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠—首先，分析一下商品房价格的构成。根据新颁布

2023-02-27

239人看过
法律综合知识
什么是买房时的两证，消费者购买商品房时应注意什么

购买商品房应有两证市目前房屋权属登记实行房屋所有权登记与土地使用权登记分开的制度，即正常购买的商品房应该有两个证书：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。消费者购买商品房时应注意：1．《土地使用证》中第十五条关于产权登记的约定中要仔细看清，看出卖人是否在产权权属登记前添加了“房屋”的限定，或者在合同中明确权属证书指的是“两证”：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。2．相关土地管理部门规定的办理土地使用权登记的程序是，房屋所有权人带着《房屋所有权证书》和《土地分割证》和相关身份证件，到房屋所在土地管理部门办理《土地使用证》。而且和办理《房屋所有权证书》不同的是，办理《土地使用证》不需要缴纳契税和公用事业维修基金，只需要缴纳少量的登记费即可。3．办理“两证”的时限：根据《解释》第18条的规定，商品房“两证”的办理期限均应在90日内，但是也不排除“当事人特殊约定”。也就是说，当事人的约定要

2023-12-15

247人看过
合同条款
注意购买商品房“三陷阱”

一是“五证”不全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。若不齐全，消费者购买后则有可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。二是签“老式”合同。消费者在签订购房合同时，要选择建设部与工商总局联合制定的《购买合同示范文本》，并尽可能到工商部门咨询或请律师参加合同条款的协商和签约。三是“瞒天过海”使消费者难以知情。当前，房屋面积“缩水”所致申诉纠纷非常突出，消费者购买时最好向销售商索取有关资料和测验报告。

2023-06-10

243人看过
主合同
买房人请律师做商品房生意干什么？

双方的法律关系是委托与委托。买受人是委托人，委托律师在购买商品房过程中提供法律服务，并向律师支付约定的律师费；律师是受托人，接受买受人委托，提供约定的法律服务，收取律师费。律师对委托事项的处理结果由买受人享有和承担。购房者聘请的律师的责任是维护购房者的合法权益。购房者委托的律师与开发商委托的律师、银行委托的办理按揭贷款的律师在服务对象和工作范围上有很大的不同。二是律师在商品房销售中提供法律服务的主要范围。律师在商品房销售中提供法律服务的范围由双方在委托合同中约定。约定事项的多少，决定着律师的工作量和律师费的多少。一般来说，主要工作范围包括：1。审核开发商资质，看其是否具备国家规定的商品房开发资质条件；查看开发商的相关销售证明，看拟购买的商品房是否具备销售和预售条件。目前商品房开发市场还不是很规范，有必要对开发商的资质和条件进行审查。2与商业银行协商，起草、审查、修改、补充商品房买卖合同及其

2023-05-08

197人看过

商品房买卖
商品房买卖中购房者为什么要请律师

商品房买卖是一个复杂的民事法律行为，从看房、签认购书、签主合同、补充协议到入住验收、办理产权证，往往历时较长，事务繁多，许多环节涉及法律等多方面专业知识，需要律师等专业人员为购房者提供帮助，也可为购房者节约时间成本与金钱成本，购房者的合法权益才能得到保证。第一，要明白购房者与律师之间的法律关系双方之间是委托与被委托的法律关系。购房者是委托人，委托律师在购买商品房过程中提供法律服务，并向律师支付约定的律师费;律师是受托人，接受购房者的委托为其提供约定的法律服务，并收取律师费。律师办理委托事项的结果，由购房者享有和承受。购房者为此而请的律师，其责任是全力维护购房者的合法权益。购房者委托的律师，与开发商委托的律师、银行委托的办理按揭贷款的律师，在服务对象、工作范围上是大不相同的，不可混淆。第二，律师在商品房买卖中提供法律服务的主要工作范围律师在商品房买卖中提供法律服务的工作范围，由双方在委托合同

2023-06-01

290人看过
商品房买卖
进行无房产证商品房买卖时应注意些什么

关于无房产证商品房买卖我们要注意以下几点：1、无房产证房屋（1）小产权房，即利用集体土地开发的房子（2）土地或土地之上的房屋未解除抵押（3）土地产权存在纠纷的房产（4）未经验收或验收不合格的房屋（5）无销售许可证又无产权证的房屋（6）未经立项批准或私自变更立项的楼盘（7）未取得规划审批的楼盘（8）私自改变土地用途的楼盘（9）私自变更规划的楼盘2、无房产证商品房买卖（1）根据法律法规的规定，结合目前司法实践，房产证不是商品房买卖的必备证件，没有房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。（2）出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。（3）目前我国相关法律规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。（4）如果出

2023-02-26

239人看过
婚房
购房支招：买二手房做婚房注意五大方面

对即将步入婚姻殿堂的准新人来说，迫在眉睫需要解决的问题是为自己的爱情安个“巢”。与买新房结婚相比，二手婚房具有很多突出的优点，比如付了首期款，只要和原房主协商好很快就可以入住，赶着结婚的准新人们不用等得太久;二手房大多是现房，小区周围配套、基本设施以及房屋本身全部一目了然，绝对不会出现货不对板的情况;此外，如果运气好碰上急售的卖家，价格方面也很有商量的余地。有人形容买二手婚房的过程好似淘宝，等终于淘到梦想中的婚房，那种成就感绝对不是买新房可以相比的，可为新婚增添很多乐趣。然而，不可否认的是，二手婚房也有不少缺点，要如何练就一双火眼金睛，淘到一套中意的二手婚房呢了解前房主为何卖房婚房与一般的二手房不同，更加讲究“好兆头”，因此准新人们在买房前一定要了解清楚前房主为何卖房，尤其是一些价格明显低过市场价、比较反常的所谓“笋盘”。若是等入住后才知道有“内幕”，极有可能影响新婚夫妇的心情。当然，一般

2023-05-29

68人看过
小产权房
专家给您支招购买小产权房需注意五点

小产权房又被称为乡产权房，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。随着城镇化建设的不断推进，小产权房也得到了较快的发展，但是一般小产权房交易中的房屋都属于期房的一种，没有现房可供选择。因此，在购买小产权房时需格外注意以下几点。1、看开发主体是否合法实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。2、看是否取得了国有土地使用证按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过招拍挂方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。3、看是否符合城市规划城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程

2023-06-11

309人看过

不可抗力
买房纠纷怎么办律师支招

推荐阅读：新手买房注意事项关于购房合同的常见疑问商品房购房合同范本一房子2年内开裂，开发商须负责吗?王先生(158×××××951)：我的房子两年前就交房了，但现在才准备装修入住，却发现地面和墙体有开裂现象。我向开发商提出整改要求，开发商不受理，我该怎么办?律师：一般新购买的商品房都有保修期，保修的期限看双方合同里约定，只要是在保修期内出现的问题，开放商就应该承担维修或恢复原状的责任。向开发要求维修房屋必须在保修期内提出，超过保修期提出的，就必须举证开裂现象是在保修期内发生的。如果开发商拒绝履行保修义务，可向有管辖权的人民法院提起诉讼，由法院进行判决。政策原因不能买房，开发商应退定金吗?谢女士(077121×××70)：我是外地户口，属于限购范围，前两个月在某楼盘交了定金买房，当时说6月我丈夫调工作，户口就可以转到南宁。开发商了解这个情况后，答应等我丈夫的户口转来南宁后再办理买房手续，他们

2023-06-10

369人看过
消费者
邮购购买商品应注意哪些

以邮购方式购买商品时，由于买卖双方不直接见面，非即时交货付款，消费者无法在购货前直接观察、检验商品等因素，实际生活中经常发生因邮购而损害消费者权益的现象。对于经营者而言，“以邮购方式提供商品的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回货款，并应当承担消费者必须支付的合理费用”。对于以邮购方式购买商品的消费者而言：第一，最好与经营者达成购买商品的书面协议，这是发生纠纷时的有力证据;第二，要对所邮购的商品有充分的认识，包括商品的型号、规格、质量等级、数量、成分、颜色、用途、性能、产地、生产者、有效期限、包装、交货期限等;第三，应对经营者的信誉情况有所了解;第四，对于未按约定履行义务的经营者，有权要求其履行约定或者退回货款，并可以要求其承担因违法行为而使消费者自己支付的其他合理费用。

2023-05-01

345人看过
抵押
购买有抵押的房产应注意什么

在日常交易中主要采用第一种方式，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买家来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买家务必把握好以下两点：(一)要尽量压缩付首付至过户的时间。如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：1、卖家要向银行预约还款时间;2、在约定的时间到银行还贷，银行在还款当天或还款后几日内出《他项权证》;3、卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;4、办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。因此，买家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买家首付的风险就会越小，交易会越安全。买家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户，这种做法使买家完全失去了对首付控制和监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。买家正确的做法是：向卖家的贷款银行了解提前

2023-04-01

413人看过
房地产开发
购买商品房时要不要请律师

在商品房的买卖过程中，确实会涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办妥，虽然要支付一些费用，但会降低风险。商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2023-05-01

424人看过

法律综合知识
9招教你买房不上当买房时需要注意什么

对于中国人来说，买房是件大事，更是一件幸福的事儿。但要是在买房的过程中稍有疏忽，幸福指数便大打折扣，所以买房子一定要从始至终注意每一个细节，下面9招购房小知识将帮助你避免上当，来看看吧。

2023-12-02

253人看过
商品房预售
商品房预售：购买期房时注意问题

购买期房时应注意哪些问题？开发商以在建商品房出售，是为了盘活资金。购房者则是可能在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向，又不急于进住，而选择期房。当然，有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者，但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素，会影响购房者预期的权利，因此在购买期房时，以下的工作是必须要做的：一、审查开发商的资质情况。一个合法的开发商预售商品房应具有《商品房预售许可证》，这是开发预售商品房必须具备的法律文件之一，此外，开发商还应具有《土地使用证》、《建设工程规划许可证和施工许可证》、《预售商品房登记备案证明》等，受委托销售的还应有委托人出具书面的委托合同。二、落实开发商做出的许诺。对开发商制作的美仑美奂的广告要清醒地审查，广告中必须载明预售许可证号，一般都处在广告中十分不明显的位置。对广告中最吸引你之处一定要向开发商核实，最好能去实地勘察。一定要把开发商对你许诺的未来

2023-04-22

148人看过