国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：

1、协议；

2、招标；

3、拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下几类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围：

1、供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

4、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

5、依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

一、国有土地拍卖出让的程序

1、拍卖土地使用权，应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本规则第条规定处理，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。

2、拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请交纳竞买保证金，并提交下列材料：

（1）营业执照副本；

（2）法定代表人证明；

（3）法定代表人的身份证影印件；

（4）资信证明；

（5）委托竞买，应当提供法人授权委托书；

（6）拍卖人认为应当提交的其他证明文件。

按公告告知可以邮寄竞买申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。

3、拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及有关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。

4、发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。

5、有下列情形之一的为无效申请：

（1）申请文件在竞买申请截止日后收到的；

（2）申请文件不齐合或不符合规定的；

（3）申请文件字迹不清，无法辨认的；

（4）保证金没有到达拍卖人指定账户的。

6、拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。

竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回；其他购买人有更高应价的，原应价即失去效力。

竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。

7、拍卖人应当在拍卖文件规定的时间、地点招集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。

8、拍卖会按下列程序进行：

（1）竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人；

（2）主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项；

（3）主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项；

（4）主持人宣布竞买开始；

（5）竞买人应价；

（6）主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌；

（7）主持人宣布最后应价者为竞得人；

（8）拍卖人与竞得签署《拍卖成交确认书》。

9、拍卖成交确认书应当包括下列内容：

（1）拍卖人、竞得人的名称（姓名）、地址；

（2）拍卖标的；

（3）拍卖在效时间、地点及价款；

（4）签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点；

（5）违约责任及争议解决方式；

（6）其他需要约定的事项。

10、拍卖人可以对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当终止拍卖。