一、行使抵押权时租赁人如何处置

（一）先设定抵押权再设定租赁权

当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

（二）先设定租赁权再设定抵押权

租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。

二、出租权能否对抗抵押权

在先的出租权可以对抗抵押权，但是在后的出租权不可以对抗已经登记的抵押权。

根据2021年实施的《民法典》规定的财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

三、民法典租赁权对抗抵押权如何索赔

房屋出租在前，抵押权在房屋出租后设立的，抵押权不影响租赁合同的效力。如果抵押权人行使抵押权，侵害承租人权益的，承租人可以向抵押权人或者出租人主张赔偿。

《中华人民共和国民法典》

【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。