城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

村民的主要利益诉求是：原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。

房地产开发商的主要利益诉求是：该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

政府的主要利益诉求是：尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。

这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：

1、土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式，导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用，使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

2、产权关系模煳的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。

3、封闭的村（居）建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理；而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。

三问北京城中村改造

在城市化进程中，城中村问题不能回避。历史遗留下来的城中村，成为城市角落中的一块鸡肋。其改造的难点在于村民、政府、开发商之间的利益平衡。村民的希求是在改造中对他们的损失给予补偿；开发商希望在投资改造中至少获得平均收益；而政府要保证市场、社会的稳定。城中村的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。

三问北京城中村改造多方利益制衡锁链求解

80个。这是日前北京市副市长吉林透露的北京市今年拟整治的城中村数目。

早在2002年，就有专家测算，北京城中村拆迁安置费用和市政设施加起来，大概需要400多亿元资金。而去年北京市发改委用于城中村改造的专项资金为15亿元。

一直以来，如何吸引社会资金以及开发商参与城中村改造成为人们关心的焦点。然而，记者在追踪采访时发现，部分城中村改造已经有开发商介入，但这并没有使问题变得明朗起来。

多方利益的相互制衡，构成了城中村改造的巨大屏障。

开发商的利益点在哪里

政府无疑希望开发商介入，从朝阳区建委多次给和平村与开发商牵线搭桥的举动就可见一斑。

然而，城中村拆迁难度大、开发成本高的现实却令开发商望而却步。80％的城中村面积较小，也难以提起开发商的兴趣。

在已有开发商进入的城中村项目，事情也并非表面上的拿地和开发那么简单。

今年1月，朝阳区牛王庙村村委会主任温忠立告诉记者，有开发商在牛王庙村征了93．6亩地，征地报告已经被批复，项目开发预计在五六月份启动。

但据他透露，时至现在开发商还在打着小九九，他们主要是看回报期，只有回报期短，项目才会启动。言下之意是，一旦开发商经过调研，认为回报期过长，项目搁置的可能性将很大。

事实上，开发商在牛王庙村征地已经不是首次。1993年，京润水上花园的开发商就曾在此展开拿地攻势。相隔13年，此项目仍未启动。

其中涉及的问题很复杂。有开发商资金不到位的原因；也有政府有关部门要求先绿化后开发，开发商不情愿；而牵涉到的农转非的问题，也不是开发商能够解决的。温忠立说。

他认为：这属历史遗留问题，政府部门也解决不了。

北京市政府2005年宣布用3年时间整治北京奥运场馆周边及四环路以内的171个城中村。目前，整治项目主要由市区公共财政买单。

其实早有专家建言北京市政府采取措施调动社会力量改造城中村。北京市社会科学院经济研究所所长陈孟平就曾建议，政府有关部门应通过酌情减免税费，或给予拆迁补贴等手段降低开发成本，吸引开发商。

首都社会经济发展研究所副所长辛向阳也表示：政府先投入对城中村进行绿化和市政设施的改造，环境美化后附近的房地产项目会因此而升值，政府可以向受益的房地产开发商征收升值部分的一定比例费用，作为下一个城中村改造的部分资金。

只是，政府部门和开发商都有自己的考虑，要端平这碗水，并非易事。

拆迁安置房在哪里

拆迁看似是城中村改造最大的顽疾，其实不然。

北京部分城中村改造用于被拆迁居民的回迁，这部分工程往往进展较为顺利。显然，类似工程既使市容改观，又改善了居民的生活环境，是一个双赢的结果。

而在一些城中村，比如和平村，由于拆迁补偿款不高，加上没有房屋安置，拆迁工程已历经一年有余，却只进行了一半。

如果现在有价格比较低的现房供居民选购，和平村拆迁不会是现在的局面。主管和平村拆迁的朝阳区双井街道办事处副主任陈瑛感慨道。

而一年有余的拆迁经历显然使陈瑛想得更多。现在北京有部分项目尾房很便宜，如果政府有关部门能出面引导或者盘活，居民能够购买这些房子，那么住房安置问题将在很大程度上得到解决。

事实上，在记者与开发商以及中介机构的接触中发现，他们并不排斥这样的设想。但目前双方沟通的渠道却不顺畅。而应在其中起到桥梁作用的政府有关部门，尚没有把工作细化到这一步。

在和平村改造中，公认的一点是，开发商是最大的受益者。从长远来说，朝阳区政府改善了地区环境，也是受益方。而有可能做出一定牺牲的，却是拆迁户。

这显然不是城中村改造的初衷。

外来务工人员住哪里

在北京北四环中路和安翔路之间一个占地面积21．3亩的城中村，据调查本地居民有200多人，外地居民则多达2000多人。虽然目前记者无法确知北京市城中村外来人口的数量，但可以肯定的是，大部分外来务工人员都栖身于此。

而随着城中村的改造，他们的生存空间则被挤压到一个更为狭窄的地带。据了解，和平村拆迁对于外来居民一律采用解除合同的方式，没有任何货币补偿。

而对于这些外来居民而言，此城中村消失了，他们将会转换阵地到彼城中村。但如果所有的城中村都被改造了，那他们又能住到哪里记者曾经就这个问题不止一次地问过他们，而他们的眼里，除了茫然，还是茫然。

辛向阳和陈孟平不约而同地表示政府有关部门应该为大量的北京外来人口修建社会保障用房。

这些流动人口为北京提供了很多服务，活跃了北京的市场，实际上对这些外来人口进行服务和管理，也就是为北京市民提供服务。辛向阳建议，城中村改造要体现对外来人口的人文关怀，提供有效服务和规范管理。他认为，外来人口的安置问题解决好了，治安、卫生等城中村存在的问题也将迎刃而解。

陈孟平则表示：城中村消失后，这些外来人口居住成本会提高，政府有关部门应该像为市民修建经济适用房一样，也为他们搭建交通便利、具备基本生活设施的廉租房。