“历时几年的调查，试行征收物业税已成定局。”3月5日，国家税务总局税收科学研究所所长刘-佐在天津举办的第二届地产峰会上透露，相关部门正在推进包括物业税在内的已经确定的一系列税收新政。

刘-佐未透露物业税开征的具体时间表，但他表示征收工作不会在全国范围内同一时间展开，仍然采取“试点”方案，“也不意味着是今年。”同时他建议，在房地产转让环节应征收增值税。

此前国家税务总局负责人也曾明确表示，实施城镇税费改革，条件允许时对不动产征税是国家税制改革的重要方向之一。这意味着，在消化土地增值税清算政策、新企业所得税法政策之后，房地产企业仍将面临来自税收方面的调控压力。

空转实酝酿破题

今年2月初，有媒体报道称，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。本报记者致电国家税务总局地方税司相关负责人，上述说法并未得到证实。但按照刘-佐的说法，物业税实转“试点”最为可能在已进行“空转”的城市中选择。

目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、天津等10个省市进行房地产模拟评税试点。中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘-桓认为，关于“实转”试点的猜测声音已久，应该充分考虑地方政府及有关部门的意愿，“最好是有前期准备的城市。”

“物业税的争议难点在于如何计算。”刘-佐强调，按照房地产评估值征税是国际通行的办法，这种办法也将被我国采用。

对于上述方法，北京师范大学房地产研究中心主任董-藩则提出质疑，没有明确的评估标准和专门的机构，评估值是否真实以及可能引致的不公平之处都存在破解的难度。

“房地产评估值是一个数字，但征收可能会比这个值低很多。”刘-佐表示，开征物业税，有关部门的决策将充分考虑开发商的意见。而从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，对自住房屋则采取免征或少征的做法。对此，刘-佐指出，试点将首先对经营性物业征税。

按照这一思路，商业地产投资者将成为物业税的首批“埋单者”，对于拥有多套普通商品住房的个人投资者尚无太大影响。北京大学不动产研究中心主任冯*春曾公开分析，商业地产、写字楼牵涉面积比较少，因此适宜最先开征物业税。

税制改革成2008年重点

3月2日，民建中央的提案“关于完善我国多层次资本市场税收政策”，成为2008年全国两会的政协“一号提案”。

在刘-佐看来，这一重要提案再次将推进税制改革置于相当重要的位置。而企业所得税法出台后，关于资源税、印花税改革等一系列税收措施亦在制订和完善过程中。

“建议在房地产转让环节征收增值税。”刘-佐指出，房地产产品应该和一般企业等同，在流通环节收取增值税。

“如果这一建议的基础是在房屋交易过程中除了营业税外再增加一项重税，那二手房交易的税收负担就更重了。”北京工商大学财政系主任李*元指出，而如果是用增值税取代营业税，计算方式则会发生变化。

事实上，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税。如果以一套30万元的房产，经过多次交易，如果分别以50万元、80万元、130万元的不同价格流通，在每一个环节都要征收增值税，目前，增值税的税率为17%.

“以流通环节和增值多少为衡量标准，而非房产的转让时间。”李*元指出，增值税一旦实行，在抑制房地产投机方面比营业税更严厉。

“对二手房市场是放开还是收紧，这是国家有关部门需要考虑的问题。”李*元认为这将直接决定着相应税收政策的“宽”与“严”。

早在“国六条”中，国务院就提出要“完善住房转让环节税收政策”，而营业税的高调亮相给后续政策的出台留下了想象空间。