南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明-法师兄

南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明

来源：互联网时间： 2023-05-05 21:21:18 147 人看过

公式使用说明

1.南府发[2009]40号文中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为网格点楼面价容积率修正系数;网格点楼面基准地价(已进行区位修正)×容积率修正系数(网格点楼面价容积率修正系数)×上市房屋建筑面积=基准地价(地面地价)×基准地价容积率修正系数×区位修正系数×上市房屋分摊土地面积;因此，通过此种方式计算出的补交土地出让价款与南府发[2009]40号文第五条方式计算出的补交土地出让价款完全一致。

2、网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，可通过南宁市居住用地网格点基准地价图查询;(附：广西二手房网特发南宁市地价基准表)上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值188元/平方米计算。

3、容积率(r)=上市房屋房产证上的建筑面积/土地证上记载的土地面积，当r<7时，容积率修正系数=(2.2/r)(1/1.7),当r≥7时，容积率修正系数=0.5062。

4、年期修正系数=[1-(11+R)N]/[1-(11+R)M]

上述公式中：R-土地还原利率(目前南宁市住宅的土地还原利率一般取7%)、N-该宗地剩余使用年限、M-土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为70年)，如剩余使用年限为70年，则年期修正系数为1。

三、实例计算

张三有一套住房，位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：

1、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米。

2、容积率为r=52.4/14.97=3.50，则容积率修正系数=(2.2/3.50)(1/1.7)=0.7610

3、剩余使用年限为69年，年期修正系数=[1-(11+R)N]/[1-(11+R)M]=[1-(11+7%)69]/[1-(11+7%)70]=0.9983

4、需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.7610×10%×52.4平方米×0.9983=2034元

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多土地出让金相关文章

土地出让金
房改房过户的土地出让金怎么计算

由于土地原先价值和现在价值存在差额，以前这部分差额由单位承担，现在业主要出售，则必须到房管局补足差额才能成交，而房管局之后会将资金划拨回单位。和商品房不同，房改房的房产证上无论有没有写明70年产权，卖房时都必须按房管局系统出示的评估价补上1％的地价，除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”。土地出让金房改房需要交纳土地出让金。计算公式为：当年成本价×建筑面积×1％／。一、房改房过户需要多久时间（一）买房者付定金，然后签订合同。这个一般在当天进行，然后双方约定一个日期，进房管局（房地产交易中心）进行登记过户操作。一般这个时间持续3天左右。（二）到房产交易中心。将全部过户双方的材料带齐，进行房屋估值或者按照成交价格估值和缴纳相关税费等。这个过程短需要1天，长则20天左右，便可拿到过户好房产证。（三）银行操作贷款问题。一般而言，是在10天－20天左右。因此，房产过户的办理受到房管局及银行贷款

2023-03-31

363人看过
土地出让金
商品房土地出让金怎么计算公式

有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。一、土地出让金按照什么标准征收有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用

2023-02-19

218人看过
土地出让金
如何计算房改房要缴纳的土地出让金

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付

2023-03-23

371人看过
土地出让金
怎样计算房改房要缴纳的土地出让金

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付

2023-04-04

318人看过

土地出让金
二手房土地出让金计算公式是怎样的

（一）如果买卖的属于非出让国有土地使用权的土地，在办理土地出让时，其土地出让金由受让方按规定缴纳；如果买卖的属于已出让的国有土地，则买方应该支付土地使用权剩余年限的土地出让金。（二）出让金是国有土地权的经济体现，属地租性质。对商品房来说，当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。此时国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税（费）。（三）二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。在北京规定由买方承担。其计算公式为：该套房屋建筑面积*当年成本价格*1%。当年是指缴纳土地出让金的当年，成本价格市区及郊区不一样。（四）土地使用税也就是土地出让金：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条土地使用税每平方米年税额如下：大城市0.5

2023-03-03

76人看过
土地出让金
怎么计算公房土地出让金

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积*当年成本价*1%。“当年成本价”，北京城八区为1560元/平米。因此，若业主当年以成本价购房：土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%(当年成本价：城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1120元/平米)若业主

2023-05-05

324人看过