《住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第十七条、第二十九条规定：

业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业。

即，业主大会过半数业主同意就可以选聘和解聘物业服务企业了。回归到问题本身，分期开发分期交付的小区，还没完全交付，业主大会怎么召开？能否召开？开发商能否作为业主参加业主大会？

分期交付小区的如何成立业主委员会，就不做讨论了。从合同相对性角度上分析，开发商是不能私自解除前期物业合同的，因为合同不仅仅是约定的开发商与物业公司的，还包括业主。

所以从业主大会行使权利的角度上分析，有观点认为，住房和城乡建设部在制定指导规则时，约定的是面积及人数同时过半，目的应该是限制开发商擅自利用未交付面积过半时，行使权利侵害业主权利。故而从此角度上分析，专业部分占建筑面积超过半数且总人数过半，该条件针对分期交付分期开发的小区。如果业委会尚未达成成立的条件，开发商还是可以与已经交付的业主共同组织召开业主大会，经由业主大会决议解聘前期物业。

热门前期物业服务合同律师审核版

＜p＞第一章总则＜／p＞

＜p＞第一条本合同当事人＜／p＞

＜p＞委托方（以下简称甲方）＜／p＞

＜p＞名称：＜／p＞

＜p＞法定代表人：＜／p＞

＜p＞注册地址：＜／p＞

＜p＞联系电话：＜／p＞

＜p＞受委托方（以下简称乙方）：＜／p＞

＜p＞名称：＜／p＞

＜p＞法定代表人：＜／p＞

＜p＞注册地址：＜／p＞

＜p＞联系电话：＜／p＞

＜p＞根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。＜／p＞

＜p＞第二条物业基本情况＜／p＞

＜p＞物业类型：＜／p＞

＜p＞座落：＜／p＞

＜p＞四至：＜／p＞

＜p＞占地面积：＜／p＞

＜p＞总建筑面积：＜／p＞

＜p＞委托管理的物业构成细目见附件一。＜／p＞

＜p＞第二章物业服务内容＜／p＞

＜p＞第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿等。＜／p＞

＜p＞第五条共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿等。＜／p＞

＜p＞第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿等。＜／p＞

＜p＞第七条公共绿地的养护与管理。＜／p＞

＜p＞第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第九条维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。＜／p＞

＜p＞第十一条消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第十二条电梯的运行和日常维护管理。＜／p＞

＜p＞第十三条房屋装饰装修管理服务。＜／p＞

＜p＞第十四条其他委托事项＜／p＞

＜p＞1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第三章物业服务质量要求＜／p＞

＜p＞第十五条服务质量要求：＜／p＞

＜p＞1．房屋外观：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞2．设备运行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞3．房屋及设施设备的维修养护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞4．急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞5．小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞6．绿化维护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞7．环境卫生：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞8．公共秩序维护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞9．停车管理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞10．消防管理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞11．电梯运行维护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞12．装饰装修管理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞13．其他：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第四章物业服务期限＜／p＞

＜p＞第十六条物业服务期限为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年。自＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日起至＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日止。＜／p＞

＜p＞第十七条合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。＜／p＞

＜p＞第五章物业服务费用＜／p＞

＜p＞第十八条物业服务费价格＜／p＞

＜p＞1．物业服务费价格为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；由乙方按年／季向业主收取；＜／p＞

＜p＞物业服务费价格的调整，按政策规定／＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿调整。＜／p＞

＜p＞2．业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第十九条停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：＜／p＞

＜p＞1．露天车位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞2．车库车位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第二十条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。＜／p＞

＜p＞第六章双方权利义务＜／p＞

＜p＞第二十一条甲方权利义务＜／p＞

＜p＞1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。＜／p＞

＜p＞2．合同生效之日起日内向乙方提供＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；管理用房位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；管理用房由乙方按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿项方式使用：＜／p＞

＜p＞（1）无偿使用；＜／p＞

＜p＞（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元的标准租用。＜／p＞

＜p＞3．甲方应在合同生效之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内向乙方移交以下资料：＜／p＞

＜p＞（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；＜／p＞

＜p＞（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；＜／p＞

＜p＞（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；＜／p＞

＜p＞（4）各专业部门验收资料；＜／p＞

＜p＞（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；＜／p＞

＜p＞（6）物业管理所必须的其它资料。＜／p＞

＜p＞4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。＜／p＞

＜p＞5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：＜／p＞

＜p＞（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。＜／p＞

＜p＞7．其他：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第二十二条乙方权利义务＜／p＞

＜p＞1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；＜／p＞

＜p＞2．向业主和物业使用人收取物业服务费。＜／p＞

＜p＞3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；＜／p＞

＜p＞4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；＜／p＞

＜p＞5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿等措施；＜／p＞

＜p＞6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；＜／p＞

＜p＞7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；＜／p＞

＜p＞8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定；＜／p＞

＜p＞9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；＜／p＞

＜p＞10．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第七章其他事项＜／p＞

＜p＞第二十三条物业入住前的物业服务内容为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；服务要求为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第二十四条物业入住前的物业服务费用为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，由甲方向乙方支付。＜／p＞

＜p＞第二十五条保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：＜／p＞

＜p＞1．委托乙方返修，甲方支付全部费用；＜／p＞

＜p＞2．甲方负责返修；＜／p＞

＜p＞3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第八章合同变更、解除和终止的约定＜／p＞

＜p＞第二十六条本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。＜／p＞

＜p＞第二十七条业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。＜／p＞

＜p＞第二十八条本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。＜／p＞

＜p＞第二十九条其他条款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第九章违约责任＜／p＞

＜p＞第三十条因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。＜／p＞

＜p＞第三十一条乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。＜／p＞

＜p＞第三十二条其他条款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞甲方（公章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；乙方（公章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＜／p＞

＜p＞签订地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；签订地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞