一、案例

目前各银行陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？

金先生曾全款购买过一套房产，市场价现为150万元。眼下，金先生的女儿将上小学，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求，于是想再买套大点的房子居住。金先生看上了一套总价为180万元的二手房，可是就在金先生向银行咨询时，却被告知如果其贷款买房的话，有可能会被算作是“第二套房”，首付50％、利率上浮1．1倍。因为“第二套房”银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的首付款至少要110万元，可是金先生手头只有100万元的积蓄。

二、解析

伟嘉安捷的专家说，在“京十二条”下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照首套房政策执行，享受首套房首付和利率方面的优惠。而新政下发后，根据银行对“二套房认房又认贷”的政策精神，在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为“二套房”，首付需50％、利率需上浮1．1倍。专家建议，金先生可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。

因为，如果采用银行贷款的话，金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押消费贷款的话，金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元，抵押消费贷款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万元左右，再加上金先生的100万元积蓄可以全款购买该房产。根据现在银行“先抵押后放款”的流程，放贷时间较之前有所延长后，二手房业主更倾向于全款购房人。如果全款购买的话，一般还可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租，“专家建议金先生可以将这套房产出租，用租金收益来冲抵抵押贷款月供的压力。

结果1：

银行贷款首付需要110万元（180万元－70万元），手头积蓄仅100万元，不够首付，无法贷款购买总价180万元的第二套房

结果2：

手头积蓄100万元＋抵押贷款84万元，可全款购买总价180万元的第二套房

140万元×50％＝70万元

抵押贷款金额

120万元×70％＝84万元

抵押贷款成数

7成

抵押现有房产购买第二套房

现有房产总价150万元，评估价120万元

第二套房总价180万元，评估价140万元