一、案例
目前各银行陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望?
金先生曾全款购买过一套房产,市场价现为150万元。眼下,金先生的女儿将上小学,需要接父母过来照顾孩子,可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求,于是想再买套大点的房子居住。金先生看上了一套总价为180万元的二手房,可是就在金先生向银行咨询时,却被告知如果其贷款买房的话,有可能会被算作是“第二套房”,首付50%、利率上浮1.1倍。因为“第二套房”银行是以房产评估价的五成来发放贷款的,所以金先生的首付款至少要110万元,可是金先生手头只有100万元的积蓄。
二、解析
伟嘉安捷的专家说,在“京十二条”下发前,金先生如果使用贷款再购房的话,可比照首套房政策执行,享受首套房首付和利率方面的优惠。而新政下发后,根据银行对“二套房认房又认贷”的政策精神,在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后,对于金先生这种名下已有一套住房,再次贷款购房人群有可能会划为“二套房”,首付需50%、利率需上浮1.1倍。专家建议,金先生可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。
因为,如果采用银行贷款的话,金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押消费贷款的话,金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元,抵押消费贷款购房一般可以贷到七成,也就是说金先生可以贷到84万元左右,再加上金先生的100万元积蓄可以全款购买该房产。根据现在银行“先抵押后放款”的流程,放贷时间较之前有所延长后,二手房业主更倾向于全款购房人。如果全款购买的话,一般还可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租,“专家建议金先生可以将这套房产出租,用租金收益来冲抵抵押贷款月供的压力。
结果1:
银行贷款首付需要110万元(180万元-70万元),手头积蓄仅100万元,不够首付,无法贷款购买总价180万元的第二套房
结果2:
手头积蓄100万元+抵押贷款84万元,可全款购买总价180万元的第二套房
140万元×50%=70万元
抵押贷款金额
120万元×70%=84万元
抵押贷款成数
7成
抵押现有房产购买第二套房
现有房产总价150万元,评估价120万元
第二套房总价180万元,评估价140万元
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