根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。现在正式实施已经两年多了。据统计，沪深证券交易所采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量的上市公司寥寥无几。中国证监会发布的《上市公司执行企业会计准则监督报告》显示，2006年年报披露公允价值后续计量模式的上市公司有8家，占上市公司总数的0.69%；2007年，拥有投资性房地产项目的上市公司增至14家，占全部上市公司的1%，拥有投资性房地产资产的企业626家。2008年，有投资性房地产项目的企业仅有20家，670家，占比2.98%。按照中国证监会的要求，2009年的数据不会有太大变化。为什么会这样？本文分析了原因，主张符合条件的企业采用公允价值模型进行后续计量。（1）要获得投资性房地产的公允价值并不容易。根据国际会计准则IAS40《投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量首选公允价值模式，只有当主体不能可靠地持续确定投资性房地产的公允价值时，才能采用成本模式。相反，我国现行会计准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模型对投资性房地产进行后续计量。如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，则可以采用公允价值模型对投资性房地产进行后计量，这是与我国现行会计准则最显著的差异。在我国市场经济尚不完善的环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，也不能够取得，但其可靠性却无法保证。在当今整个会计准则中，会计信息的可靠性是首要目标，计量属性比历史成本的选择更为重要。毫无疑问，企业在实际实施中选择成本模型进行后续计量。（2）以公允价值对投资性房地产进行后续计量不容易满足以下条件：一是投资性房地产所在地存在活跃的房地产市场。第二，企业可以从房地产交易市场获取相同或类似房地产的市场价格等相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。中国证监会《关于上市公司2008年年报披露的要求》中明确指出，要继续审慎运用公允价值模型对投资性房地产进行计量。除非有明确证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得，否则应当采用成本模型对投资性房地产进行后续计量。《准则》还规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得由公允价值模式转换为成本模式。如果企业的投资性房地产在租赁10年后不能出租，或者因自身经营需要转为自用，企业能否不转回计提折旧或摊销？在这样的政策引导下，也就是说，在政府的指导下，即使一些企业的投资性房地产符合条件，甚至有些已经出租，有正常的租金收入，或者可以由第三方中介提供公允价值的确定依据，企业不会贸然选择这种会计政策。（3）净资产收益率可能下降，利润分配压力增大

如果投资性房地产首次采用公允价值模型计量，则投资性房地产的成本价与公允价值之间的差额将计入资本公积，造成较大的损失企业净资产增加额。但是，如果净利润不能同样增加，则会导致以后几年净资产收益率的相对下降，而不是净资产收益率的下降，股权收益率往往是股权激励机制的一个重要指标。此外，在资产负债表日，公允价值变动损益转入“本年利润”科目，成为企业净利润的一部分。这是企业的未实现收益，没有现金流支持。作为利润的一部分，增加了企业向投资者分配利润的压力，也可能影响企业采用公允价值模式。（4）利润波动理论：在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，并计提相应的减值准备。同时，还规定：“资产减值损失一经确认，以后不得转回。”该规定明确，企业不得调整利润，而是采用公允价值模式计量，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值资产负债表日，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益。前者只有当房地产价格下跌时，才会对利润产生下行影响；后者是当房地产价格上涨或下跌时，才会对利润产生上行或下行影响。虽然我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，但在一个会计年度内，房价的波动永远不会影响交易性金融资产。从这个角度看，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量所导致的净利润波动幅度是有限的。即使有影响，也是企业资产价值的真实反映，而不是误导投资者、债权人等众多利益相关者的负面影响。

税收影响理论——公允价值计量用于计算资产负债表日公允价值与原账面价值之间的差额，如果将所得税计入公允价值计量后的当期收入，无疑会增加企业的税负。本文对是否采用公允价值模型进行了选择。其实，这种担心已经没有必要了。从税收立法的角度看，对公允价值变动损益征税是不现实的。因此，在《财政部、国家税务总局关于贯彻落实企业所得税有关政策的通知》（财税[2007]80号）和新的企业所得税法中，税法已经明确承认，以公允价值计量的房地产公允价值变动作为应纳税所得额是不合理的。（1）加强职业教育，提高会计从业人员的综合素质随着我国会计体制改革的不断深入，对所有会计从业人员的职业道德要求越来越高，而他们的职业素质和法律意识要与国际接轨，因此必须加强他们的职业道德教育，这是解决人为会计造假的关键要求。第二，有关会计从业人员的协会或组织，甚至主管会计工作的财政部门，要加大对新准则会计教育的投入，提高从业人员的业务素质和能力，这是解决人因会计差错的根本要求。这样，公允价值在投资性房地产中的应用将减少运用该会计政策调整资产和利润的不当行为。从计量属性来看，公允价值计量在一定程度上代表了财务会计的发展趋势，是企业监管部门的发展方向。因此，从政策制定部门到监管部门，都应该引导和鼓励企业采用公允价值计量模式来计量投资性房地产，如果附加条件过多，不能采用公允价值模式，而应根据问题及时修订完善指引在实施过程中发现。为保证会计信息的可靠性，应从公允价值确定的原始凭证及其规范性入手，从会计信息的来源进行核查。目前，一些企业已经采用了公允价值模式。公允价值信息的获取方式有四种：房地产评估价格、第三方调查报告、双方协商价格、同类商品房的市场价格