中国的物业管理经历了二十多年发展的风雨历程，取得了举世公认的成绩。但是伴随着物业管理的发展，行业依托的法制环境、社会环境、经济环境、市场环境也都发生了或正在发生着广泛而深刻的变化。

首先，党的十七大要求加快推进以改善民生为重点的和谐社会建设，物业管理作为和谐社会的组成部分之一，在构建和谐社会中负有不可推卸的社会责任。其次，2007年是政策法规对行业发展影响较大的一年。《物权法》对涉及物业管理的基本民事法律制度作出了规定；国务院修订的《物业管理条例》把基层政府纳入物业管理体系；新的《劳动合同法》，对企业的用工行为作出较大调整。立法工作的推进无疑为行业的良性发展提供了政策保障，但由于法规的不配套和部分司法解释的缺失，以及业内对新的政策法规认识不到位，企业在贯彻中碰到很多新问题，呈现出一定的政策风险。三是从宏观经济层面上看，2008年的物业管理行业和中国经济发展一样，面临严峻的考验。通货膨胀的压力和新的劳动合同法实施，带来行业各项成本的上涨；而政府的物价控制政策，导致多年不变的物业管理收费标准短期难以突破，行业平均利润率明显下降，行业的生存和发展面临前所未有的挑战。四是随着人们生活水平的提高，对管理和服务的要求不断提升；随着业主物权意识的树立，他们对通过管理达到物业保值增值的关注度逐步提高；随着投资性物业比重的逐步加大，部分业主产生了依托物业管理帮助其打理房屋出租等事项，以获得稳定投资收益的要求；随着维权意识的增强，一些业主对共用部位、共用设施设备经营收益的分享提出了主张；随着消费观念的日渐成熟，一些业主对质价相符的关心从抽象上升到具体。

当前，物业管理行业的科学发展，不仅体现在量的增长，更体现在观念的更新以及质的飞跃上。以绿化、保洁、秩序维护为重点的传统服务、以包打天下、包办一切的强势管理身份、以劳动密集型的企业运作方式等原有的物业管理观念和体制，在一定程度上已经不能适应行业的发展。按照党的十七大精神解放思想、打破僵化，正视困难、积极应对、创新思路，从理论与实践的结合上探寻新形势下行业发展的变革之道和创新之路，对处在关键发展阶段和变革时期的中国物业管理将产生积极而深远的影响。

任何行业的发展都离不开科学理论的指导。回顾27年的发展历程，我们必须承认我国物业管理的发展在一定程度上超前于城市化、工业化进程以及整个国家民主与法制的建设；而且物业管理发展到今天，无论从实务还是理论，都已经有了新的内涵和独特的外延。但行业理论研究并没有随着实践的进步而取得重大进展，致使物业管理基础理论研究远远滞后于实践，导致我们对物业管理的发展环境、发展阶段、制约因素等缺乏清晰的认识，各方面的准备尚不充分，应对问题的能力也显得较弱。因此，在碰到矛盾和问题时，一些从业人员容易产生悲观急躁情绪，不仅对管理区域内和谐氛围的构建产生不利影响，而且还会影响我们对行业发展现状和前景的正确判断。同时，一些模糊认识也使得物业管理走了不少弯路，围绕着物业管理的矛盾和纠纷也难以妥善解决。因此，加强对物业管理理论与实践问题研究的任务紧迫地摆在我们面前。

加强物业管理行业发展研究工作，是坚持以科学发展观，统筹兼顾物业管理的经济、社会、环境效益，着力改善行业的内外部环境，加快物业管理专业化、市场化、社会化和国际化进程，以达到物业管理关系的全面协调和物业管理行业可持续发展的需要；是理性认识行业发展规律，透过纷繁复杂的表面现象，正确认识物业管理行业的本质特征，清晰界定行业责任，准确把握行业发展方向的需要；是以理论创新为先导，推动宏观层面上的观念创新和制度创新，中观层面上的机制创新和体制创新，微观层面上的经营创新和技术创新，以突破旧有的思维定式和行为习惯，让行业在更新更高的平台上创新发展的需要；是行业协会为顺应政府职能转变的大趋势，在规范行业行为、建立职业操守、维护行业权益、宣传行业形象、提高行业素质和加强行业交流等方面充分发挥职能，为引领行业健康发展提供理论指导和智力支持的需要。

为加强行业现实问题和行业发展前瞻性问题的研究，中国物业管理协会去年开展了行业生存状况调查工作，完成了《物业管理行业生存状况调查报告》，获取很多宝贵的数据和意见反馈，为有针对性地深入进行有关问题专题研究打下了基础。

为汇聚全行业的优秀人才共同探讨行业发展的方向和道路，中国物业管理协会积极筹备成立了行业发展研究中心，聘请业内外有识之士担任研究员，开展行业发展方面的重大课题及前瞻性问题的研究工作，研究重点将放在完善管理体制、健全法律制度、培育市场机制、推动学科建设上。这次经过多方面征求意见确定了第一批重点研究课题，包括物业管理行业发展战略、物业管理与资产管理、物业管理商业模式、物业管理项目进入与退出机制、物业管理保障体系的研究等。在征求首批研究员对课题申报意见时，一些同志除了积极报名参与协会确定的专题研究外，还提出了物业管理法律体系建设研究、物业管理企业核心竞争力研究、中外物业管理比较研究、业主大会制度研究、物业管理与社区建设等自选研究课题。相信随着以上研究工作的开展，我们对行业的认识将逐步深化，对发展规律和发展前景会有更清醒和理性的把握，既能对解决当前的问题提出对策和措施，又能对谋求行业可持续发展提出有益的政策建议。

需要指出的是：成立行业发展研究中心不是目的，仅靠这几十人来研究行业发展中的问题是远远不够的，我们希望由此带动整个行业的学习研究风气，促进行业研究工作的全面深入开展。在研究工作的推进中，我们将倡导抛开地域、门户之见，互相学习、协作攻关的良好风尚；坚持理论联系实际，“百花齐放、百家争鸣”的民主和科学公正学风；提倡借鉴国外经验并结合中国国情，在继承和发扬基础上的创新精神。总结过去的经验和教训，提出新的思路和方法，这既是对过去的传承，又是对未来的开拓和进取。

希望更多的从业人员投入到行业发展研究中来，为行业的可持续发展作出积极贡献。