案例一
房主不迁户口购房人获赔
2012年下半年,李-洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的帮助下,他很快和房主王某签订合同并交付全部房款100万元,随后双方办理了房屋过户手续。在过户当天,双方又签订《补充协议》,约定王某在半年内将房屋上的所有户口迁出,如到期未迁出,每延误一日,需向李-洋支付房价款万分之五的违约金,并继续执行户口迁出手续。然而过户后,王某因为自身原因迟迟没有迁户口。起初李-洋也没有在意,然而2014年因为工作调动,他考虑将该房转卖,却因为户口问题导致卖房未果。
为此,李-洋将王某诉至法院,要求对方赔偿2013年4月至2014年12月未按约迁出户口违约金27万余元。法院经审理后认为,王某应当支付违约金,但每日万分之五过高,最终判决王某支付违约金20万元。
【法官说法】为避免损失,买家应督促卖家尽快迁出户口,最好能像上述案例中的李-洋一样,在合同中约定违约金,事后可据此主张损失。同时,法官也提醒卖方,在卖房之前要想好户口的迁入地,便于日后操作。
案例二
无资质签合同买家自担责
2014年4月,王-伟和妻子在房山某小区看中一套两居室。而王-伟对自己的购房资格尚有顾虑,因其来京工作8年期间,有大半年时间跟随公司在外地工作,社保中断,但是中介表示这些不是问题,王-伟也就放心地和卖家签订了购房合同,并缴纳了五万多元定金,支付了2.4万元中介费。而当中介公司向住建委提交王-伟的购房资质时,审核未通过,导致王-伟赔偿卖家2.8万余元损失。王-伟认为中介公司存在欺诈,恶意促成双方交易,便将中介公司诉至法院,要求对方返还中介费并赔偿各项损失共计十万余元。
法院经审理认为,该案中中介公司虽存在一定过错,但王-伟作为购房者在不确定自己是否符合限购政策的情况下,贸然签订购房合同及购房承诺书,也存在一定过错。法院根据双方过错大小,判决中介承担60%的责任,返还中介费赔偿1.8万元损失;王-伟自己承担40%的损失。
【法官说法】有些中介公司为了促成居间服务,赚取中介佣金,会对买卖双方资质有意隐瞒或根本不审核,导致买卖双方最终不能如约履行,从而引发纠纷。对此,法官提醒买卖双方一定在确定自身资质相符时再进行买卖,避免不必要的纠纷。
案例三
涨价后拒过户法院判卖家履行
2013年9月21日,李-莉与王女士签订了一份房屋买卖协议,双方约定王女士将自己名下的一套房屋转让给李-莉,李-莉一次性付清全部购房款110万元,王女士负责办理房屋过户等手续。9月29日,李-莉支付了全部购房款。同年10月,该小区房价大涨,王女士感觉自己卖亏了,便拒不配合办理房屋过户手续,要求李-莉再加10万元。李-莉答应涨5万元,双方因此没谈拢。李-莉遂将王女士诉至法院,要求其协助过户。
法院经审理后认为,李-莉已按约支付全部购房款,但王女士却拒绝办理房屋产权、土地使用权过户手续,应承担违约责任,故依法判决被告于十日内协助原告办理过户手续。
【法官说法】买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时一般都是合法有效的,双方都应该按约履行,否则就是违约,违约方需要支付违约金。
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