根据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此可见,法律并不保护没有房产证就签订买卖合同的行为。但没有房产证的房子可不可以交易呢,下面我们分析一下没有房产证进行房屋交易的几种情况。
情况一:首付款交了,还没有办理按揭交了首付款未办理按揭的情况,买卖双方可以直接找房产开发商办理合同转让,即收回卖方和开发商原签订的老合同,买房和开发商重新签订一份新合同。如此一来,与开发商相对应的买卖法律关系主体就完全转换为新的购房者,之后的买房程序手续等都由新的购房者来完成即可。
情况二:正在还房贷,还未交房如果卖方还在还房贷,在没有房产证的情况下交易房屋,卖方应当还清银行贷款将房子解压,并办理房屋注销手续,之后由买方与开发商签订新的商品房买卖合同并重新在房管局备案,当然,此种情况必须征得开发商同意才可办理,并且此途径不受法律保护,交易风险较大,并不提倡。
对于正在还房贷未交房的情况,律师建议买卖双方等房产证下来后在进行交易过户,这样可以避免房产交易中各种风险,是比较稳妥的交易方式,但相对缴纳的税费较多。
情况三:二手房买卖,签约时卖方尚未取得房产证根据《城市房地产管理法》与《民法典》有关规定,在二手房买卖中,签约时出卖人未取得房产证的,房屋买卖合同无效,双方当事人应互相返还因无效合同取得的财产,有过错的当事人应承担缔约过失责任;无效合同约定有定金的,定金性质属于违约定金,不能适用定金罚则。因此在二手房买卖中,如果没有房产证,仍然建议待房产证下来后在进行交易并过户,此种做法可以避免许多不确定因素带来的房产交易风险。
再次提醒购房者没有房产证的房产交易风险大,如若不得不进行此种状态下的房产交易,建议购房者在房产证下来之前尽可能少的交购房款,要明确拿到房产证日期,并且约定违约金标准,更要查清楚房产是否存在权利瑕疵,比如是否被司法部门查封、是否被设立了抵押、其建筑规划是否合法等情况。
简要来说,商品房房产证正在办理中能否出售呢?答案是肯定的,因为买卖合同是双方自己决定的,但这个买卖合同对卖房者来说相对没什么风险,而购房者则需要承担很大的风险,这种不公平的风险分担方式应该去理智思考,不能贪图一时的便宜捡了芝麻丢了西瓜。
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