定金原则：买受人违约不得收回定金，业主违约双倍返还定金。如果买受人已经缴纳了首付款，则定金原则失效，使用违约条款之约定。

违约条款：无论交易双方哪一方违反合同约定导致合同无法履行均应承担违约责任，违约金数额为人民币xxx元（双方协商确定数额）。合同因违约而终止执行，违约方向非责任方缴纳违约金后，甲方（业主）退还所收到乙方（买受人）的全部资金，乙方返还房屋（如未办理交房可以忽略）。

免除责任条款：如因不可抗力（如限购等）终止合同，各方不承担责任，甲方退还所收到乙方的全部资金，乙方返还房屋（如未办理交房可以忽略）。

定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价散或者收回。给付定金的方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

特征

根据民法的有关理论，定金具有下列法律特征：

1．定金具有从属性。

定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

2．定金的成立具有实践性。

定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

3．定金具有预先支付性。

只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

4．定金具有双重担保性。

即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

《民法典》

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

什么是商品房认购书

商品房认购书就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。商品房认购书的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。绝大多数的商品房认购书还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金

这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了商品房认购书在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用商品房认购书设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱。