一、房屋抵押担保是否有有效期限

有。房产抵押担保期限是主债权存续期间。依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的登记机关应向抵押权人颁发房屋他项权证，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭抵押权一并消灭。《中华人民共和国民法典》第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

二、房产抵押担保的流程

1．抵押登记申请。办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：

（1）房地产抵押登记申请书；

（2）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（3）抵押合同；

（4）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；

（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（6）可以证明抵押房地产价值的资料；

（7）登记机关认为必要的其他文件。

2．受理申请。审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

3．审核。

4．登记。

（1）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

（2）预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

5．收费发证

（1）登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

（2）将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。

6．立卷归档按规定建立土地和房地产登记的档案。

三、为什么要用第三方担保房屋抵押贷款？

银行会考虑合法、足值和有效，同时也要考虑效益性。以自有房产抵押，银行还要追加担保，可能是以下情况：

1．房产自身价值不足，银行需要追加担保方式，由房产和第三方形成一个组合担保。

2．如果自身资信状况不佳，即便房产本身价值充足，银行为了控制风险，也会要求第三方担保。

3．虽然房产目前评估价值足够覆盖贷款本息，但在房价下行通道的风除区间，银行为了规避将来的风险，也会要求追加第三方担保。

《中华人民共和国民法典》：第十七章　抵押权 第一节　一般抵押权　　　　第四百一十九条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。