力度不断加大的房地产调控，已渐渐显现出了效果。除了各地土地拍卖趋冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交价也明显松动，一手房降价销售也不再是新闻。于是，那些曾经过快上涨的房产价格现在会下跌多少，便成了这些天国人议论比较多的话题。

有媒体报道说，部分商业银行对房产价格下跌作了压力测试，据说结果颇为乐观：如果房价下跌30%，其资产质量不会出现什么问题，坏账规模完全可控。从表面来看，这无疑是个不错的消息，至少说明商业银行的风险控制能力已达到了比较高的水平，至少在这场空前严厉的房地产调控中还不会伤筋动骨，而这不但对于银行业的经营，乃至对整个经济的稳定，应该都是有其积极意义的。

但是，在笔者看来，这些商业银行的压力测试结果是否真的如此令人乐观，还是值得斟酌一番的。据了解，压力测试主要是根据房贷的抵押比例与房价的变动幅度，再结合一定的系数调整来进行的。考虑到国内商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房价高峰已过，这样算来确实只要房价的跌幅在30%之内，理论上就不会出现大量断供现象，银行按揭自然也不会出现大量坏账。但这只是就房产贷款而言的。事实上，不要说房价下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地会导致房地产投资的下降(最近房价还没有怎么跌，土地拍卖价格就已开跌，甚至出现流标，就是很好的证明)。这样，势必对房地产的相关行业(包括钢铁、水泥、建筑等)带来冲击。同时，房产销售量下降以后，对于装修、家电、家具等相关行业也会带来相应的影响。房地产的产业链很长，其产值在国民经济中所占的比例又很大，因此很难想像在它出现衰退以后，其上下游行业依然会保持很高的景气度。而要是与房地产相关行业随之出现低迷，银行向他们发放的贷款也就难以避免麻烦。历史上，这样的案例其实一点也不缺乏，前几次房地产调控中，商业银行所受到的冲击不还历历在目么？眼下，也许商业银行的控制能力是比过去高了一点，但说房价下跌30%，不会有问题，恐怕失于谨慎，而且也是难以服人。其实，中国银监会刚公布的2009年年报，对此已作出了阐述，报告对当年房产贷款的增加以及房地产市场不确定性对银行房贷的影响，表示了忧虑。报告绝无那些商业银行在压力测试后怡然自得的感觉。

应该说，对上涨过快的房价继续调控是必要的，人们不能因为调控可能会对包括银行在内的其他行业产生冲击而否定其必要性，这其实就是一个两害相交取其轻的问题。但是，在这种情况下商业银行扬言房价下跌30%不影响资产质量，不但显得有点轻率，而且动机也很令人费解：这仅仅是为了陈述一种实际情况？还是为了支撑低迷不堪的银行股股价？或者是为了表白对房地产调控的支持？抑或是暗示房地产价格下跌的某个极限？再说了，即便房价下跌30%当真不会给商业银行带来多少风险，但是社会财产的缩水是必然的，也必定会有一些人会因此变成“负翁”。此刻，几个月前还在拼命发放房贷的银行，看着借款人面临财务破产却高调标榜自己不会有什么损失，在情理上也显得有点太不厚道了。

总之，不管从什么角度来说，面对现在并不轻松的经济形势，又是针对最为敏感的房价问题，声称下跌30%不会给商业银行带来风险，似乎并非明智的行为。

其实，以现在中国经济对房地产的高度依赖之势，以及银行信贷规模中房地产贷款很高的比例，商业银行绝对无法在房价下跌中高枕无忧。商业银行应该高度关注这个问题，认真评估如果房价真的要下跌30%，那对房地产及相关行业会带来什么？整个宏观经济格局会出现什么样的变化？对它自身又究竟意味着什么？倘若不加强这方面的风险研究与管理，甚至沉浸在房价下跌并不会影响自身资产质量的虚幻想像之中，稍有理性的投资者，怕就只能降低对这些银行股票的估值了。

(桂浩明作者系申银万国证券研究所市场研究总监）