1、房地产经纪人提供代理贷款、代理房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，未经委托人同意2、房地产经纪人服务合同由从事该业务的房地产经纪人或两名房地产经纪人合理签字3、房地产经纪人签订房地产经纪人服务合同前，未向交易当事人说明和书面通知规定事项的；4、房地产经纪人未按规定记录业务状况或保存房地产经纪人服务合同。

房产中介员工自揭

挪用买房者首付款用来炒股或开分店吃取差，一套房最多可赚百万使用暴力抢客户，暴力解决纠纷。

房产中介老员工自揭敛财黑幕

业内人士表示：最近房产中介频出问题只是调整而非衰退应寻找节约运营成本的方法顺利度过阵痛期

伴随寒冬，房产中介行业也是一片风声鹤唳。倒闭、退市、关店，部分城市的房产中介公司犹如不堪一击的泥人。

出来混，迟早是要还的！在北京房产中介行业摸爬滚打了4年的吴虹（化名）借用了电影《无间道》里的台词形容房产中介如今的境遇。

如果不玩转现金流，中介公司就没有钱去开拓市场、扩张门店；如果不吃差价，中介公司就不能赢利。吴虹分析，随着政府调整行业的力度加大，资金监管和网上签约的执行，使得中介公司必须调整经营策略，不法中介也必然走向倒闭、退市。

几年前，吴虹应聘进入北京一家房地产中介公司，后来他跳槽到另外一家名气颇大的房产中介公司，任部门主管，2007年底，吴虹主动离开房产中介公司。他向本报记者揭露了亲身经历或者目睹耳闻的房产中介公司敛财黑幕。

敛财手段一：吃差价

公司专门培训怎么忽悠人

吃差价是房产中介公司获取暴利的一个重要手段，特别是在2005年前业务量少时。吴虹说。

他介绍，前几年有的中介公司把吃差价作为自己的主营业务。拿他所在的第一家房产公司来说，2005年到2006年，其70％的赢利都是依靠吃差价，公司内部有这方面技巧的专业培训，告诉业务员怎样能够吃差价。

同时公司内部还设有评估师，当门店业务员发现某位房主不太清楚市价，可以低进高出时，便立即通知评估师到现场忽悠房主，让房主将房子卖给中介公司。

公司内部定下的基本操作规则一般来说，能赚取5万以上差价，公司先付一万或两万定金收购，让房主与公司业务员做公证，证明这个房子由业务员全权委托代理销售，然后，该房屋周边的所有门店就开始召集有需求的客户，十几个甚至几十个人一起去看房，谁的价高，谁付全款就卖给谁。

业务员最后拿着公证书直接与客户签订购房协议，等客户全款一到，再付给真正的房主，里面所有多出的部分归中介公司所有。

最牛的一笔吃差价赚百万元

吴虹介绍，对于总价比较高的房子，一般都是让房主将房屋钥匙交给中介公司，中介公司带很多客户去看房，所报价格高于房主报价。

当有客户看中并保证要买的时候，中介公司就去游说房主将房子卖给中介公司，中介公司再以高出买入价几万、十几万甚至几十万卖给既定客户。

别以为吃差价一笔只能赚5万元，我所见到最高的一笔差价是110万元！吴虹说。

吴虹回忆说，这笔最牛的吃差价是他供职的第一家房地产中介公司的杰作。当时是2004年，在二环内，有一套四合院，当时房主卖170万元，因为院子是很不好找的，很多人想买都买不到，后来公司找到一个客户，是从国外回来的有经济实力，公司报价小300万元，那人就买了。

那笔交易，抵得上公司当月一半的交易额。

敛财手段二：低租高转

低价租来高价转租量多利大

有时候你会在小区里发现很多寻租者的小广告，其实你不了解，很多小广告并不是真的租房人张贴的，而是中介公司贴的，他们的目的是租了房后再以更高的价格租出去。吴虹说。

他解释，在租赁市场上中介公司给房主定金，低价租下房子之后高价出租，这样可以赚取差价，一套房子的差价假如是100元／月，一年就是1200元，房屋银行里有近千套房子，中介公司获得的利润可想而知。

而对于高档小区，房产中介公司就会利用免租期为借口获得一部分租房者的租金。中介公司向房主承诺一到两个月之后一定将房子租出去，条件就是这一到两个月是免租期，同时，这套房子只能由一家公司负责出租。

其实中介公司很快就找到客户，并收取客户租金，等到免租期一过，就让双方正式签合同，租金从签订合同之日算起，这样，中介公司不仅可以赚取免租期的租金还可以再从房主那里获得一个月租金的佣金。

敛财手段三：玩转现金流

买主首付挪作炒股或开分店

吴虹介绍，在交易时，房产中介公司通常会主动介入交易环节，让买房者先把定金或者首付款打到公司的账上，直到过户手续完全完成后这笔钱才会转到卖主手里。而房产中介公司为了尽量让这笔钱长时间滞留在自己账户上，就会想方设法拖延办理过户的时间。

但正是这个做法导致这些房产公司留下了致命的隐患。吴虹很有感触地说。

因此当出现国家宏观调控、市场悲观情绪等因素促使

二手房交易量骤然减少时，或者中介公司投资其他方面失败，现金流跟不上公司运转，资金链必然断裂，直接导致中介公司倒闭，同时一大批买房者辛辛苦苦积攒的房款也就打水漂了。

敛财手段四：暴力竞争

为争房源同行之间大打出手

北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍说，北京的房地产中介可分为三类，依靠人力打拼起家的老派；依靠投资和管理发展的新派；还有就是境外投资的外来户。

有的老派中介公司发展初期的确充满了打打杀杀，常常使用暴力手段抢生意解决纠纷。周宗楚说。

吴虹说，中介公司门店都是挨着开的，一条街上常常有很多家中介公司，店门口一般都有业务员等在那里接待客户，如果两家业务员争抢同一个客户，就会发生暴力事件，比如说某中介会从其他店里调十几个业务员堵在另外一家中介门口，或者直接闯入理论，如果双方起争执，打架就不能避免。

他回忆说，在2006年国贸房展会上，很多公司的业务员都举着房源堵在客户进出的门口，争着向进来的客户推荐房源，各家介绍自己的房源，当然也免不了诋毁对方。一家公司的负责人打了另外一家公司总部某个负责人一记耳光，最终两个公司的高管出面平息了剑拔弩张的局面。

其实在2004年以前，房产中介公司大部分是高中生或者中专生，后来大一点的公司才提出要大专以上文化，但其实还是以找熟人和老乡为主，这样招人难免形成帮派。吴虹说。

记者从北京市房地产交易管理网上看到，一份《2006年北京市房地产经纪行业发展概况》的统计数据表明，在北京市房地产经纪从业人员学历中，高中和中专学历一共占了54％。

客户跳单业务员堵门要中介费

吴虹说，一些中介公司和客户出现纠纷后，也常常使用暴力解决问题。

他介绍，客户跳单这种情况时有发生，跳单，就是买卖双方被中介公司介绍见面后，买方因为不愿意负担几万元的中介费而在业务员离开之后，又回头找房主私下交易。一般的中介公司都对此事无可奈何，最多也就是在买家入住后，往锁眼里灌502，买家换锁后继续灌。

但是，有的公司的业务员不会善罢甘休，一般都是几个人没日没夜地堵在买家门口，武力相威胁，直到买家如数上交中介费。

专家观点

调整思路度过阵痛期

北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍，到目前为止，北京注册的房产中介公司大约有2600家，再加上一些不成规模的黑中介，从业人员超过5万人。

他分析说，最近一些中介公司出现关店倒闭是很多因素促使形成的，从他了解的情况来看，很多中介企业仍然在扩张或者巩固，因此这是一次调整，并不代表整个行业会衰退。

一方面，市场竞争会更加激烈，另外一方面，政府禁止吃差价、资金监管、网上签约等一系列政策出台，必将规范房地产中介行业的经营行为。周宗楚说。

调整思路、强化服务、做强品牌才是中介公司的根本出路，如果还想和初期一样靠暴力打天下，那这样的中介公司肯定就会走上关门的末路。周宗楚说，据他了解，有的中介公司已经在设法改变经营方式，寻找节约运营成本的办法，能顺利度过阵痛期的公司仍然会有美好的前景。

房产中介入冬备忘录

2007年11月，媒体曝出深圳大型地产中介中天置业评估有限公司总裁蒋飞携上亿元巨款潜逃的消息。

2007年12月初，北京颇具名气的地产中介公司信一天包括西三旗、清河、奥体东门、京广等店铺陆续关门闭店。

2008年1月17日《京华时报》报道，中大恒基原老总刘益良因涉嫌寻衅滋事等罪名，已经被检察机关批捕。与刘益良同时被抓的还包括其弟弟刘永科（音）在内的10余名该公司高管。截至1月9日，中大恒基已关闭门店达三四十家。刘益良弟刘永科（音）在内的10余名该公司高管。截至1月9日，中大恒基已关闭门店达三四十家。

《房地产经纪管理办法》第三十三条至第三十七条