住房消费信贷是启动住房消费，实施扩大内需战略的重要政策环节。最近，国务院发展研究中心市场经济研究所就住房消费贷款(以下简称房贷)发展过程中的“瓶颈”问题，在中国建设银行北京分行(以下简称北京建行)开展调研，发现目前房贷尚未在启动消费，活跃住房市场、促进住房商品化发展、培育新的经济增长点和扩大信贷资金需求上起到应有的作用。产权证成为制约银行房贷规模的“瓶颈”。

据中央电视台报道，房贷发放中最基本、最重要的信用抵押物是所购住房。住房抵押的依据是产权证，但在实际运作中有三个问题极为突出：一是期房拿不到产权证，在建过程中只能由开发商提供反担保。但仅有这种反担保，在出现“烂尾工程”时，银行实际上仍对保障自身信贷资产安全无能为力。二是产权证办理极为繁琐。由于购房者一般不熟悉其中程序，很多时候不得不由银行业务人员直接参与协助，由此大大增加了银行贷款的业务成本。三是即使拿到产权证，一般也很难按法律要求进行产权抵押登记。而不完成产权抵押登记，重复抵押的风险无法避免。据调查，在北京建行针对商品房市场发放的房贷中，除极个别与产权核定部门有一定内部关系的物业外，其余住房几乎没有真正完成产权抵押登记的。在这种情况下，发放房贷的银行风险极高。特别是在期房市场上，从购房者与银行签订合同、发放贷款后到真正拿到产权证并完成产权抵押登记的过程中，银行的信贷资产实际上处于并没有法律意义上的信用担保状态下。而问题的严重性在于，目前至少在北京地区，已发放的房贷基本上都处于这种高风险状态中。

在调查过程中，房贷业务的具体操作人员普遍呼吁：这个阶段性的风险担保问题是现行政策下制约银行房贷规模扩大的最重要“瓶颈”；突破这个“瓶颈”的关键还在于政府政策要进一步完善。其中在期房销售过程中的阶段性担保问题可采取要求开发商向政府缴纳风险抵押金或购买误期保险的方法；产权证发放和产权抵押登记的解决措施主要是政府部门要有更强有力的政策手段，打破部门利益，堵塞政策“寻租”行为，提高办事效率。