房屋征收评估存在哪些风险，被征收人如何处理？

I：评估机构只对房屋周边进行测量和评估，不进入房屋。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地调查，对被征收房屋进行调查，拍摄反映被征收房屋内外状况的照片和其他影像资料，做好实地调查记录，并妥善保管。

房地产价格评估机构对被征收人的房屋进行调查、调查时，被征收人不在场，房屋评估机构只进行周边测算，室内外装修、附件未登记。评估机构以周边估算数据作为被征收房屋价值的评估参考，因此评估结果明显不合理。这就是为什么有些被征收人在家里看不到鉴定人就直接收到鉴定报告的原因。根据《办法》，除非被征收人拒绝进行实地调查，否则发生这种情况是违法的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等进行评估评估方法在进行适用性分析后，选择其中一种或多种方法对房屋进行价值评估。第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。印章不得代替签名。

如果评估机构出具的住户评估报告中没有对评估方法的说明，也没有两名以上注册房地产估价师的签字，则不符合上述规定，评估机构的评估程序明显违法。在实践中，签名是被征收人需要重点关注的一个环节，用假名代替签名、伪造签名的情况并不鲜见。而评价方法的选择将直接影响评价结果的多少，这一点需要特别注意。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被征收人投票，或者采取抽签、抽签等随机方式，等

如果征收人不组织被征收人协商选择鉴定机构，或者直接通过多数被征收人决定的程序抽签或者摇号选择鉴定机构，评估机构的遴选程序不符合法律规定。

需要补充的是，590号令没有直接规定选择评估机构的时间。各地有具体评估办法的，按当地规定操作；没有进一步规定的，可以在房屋征收决定公告前进行评估机构的选择。实践中，各地选择鉴定机构的方法一般都比较详细，被征收人在维权时应注意本地区的具体规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收部门应当向委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋的情况，包括登记房屋的情况和认定、评估等未登记建筑物的处理结果有什么问题。据此，评估机构出具的评估报告应该是对房屋整个面积的评估。在征收人没有提供充分证据证明涉案房屋二楼为违法建筑的情况下，评估机构不仅要对一楼进行评估，而且完全忽略二楼和三楼的存在。在实践中，大量存在着“部分违法建设，全部不予补偿”的现象，明显侵害了被征收人的合法权益，需要引起广大被征收人的高度重视。一旦评估报告出现这一漏洞，被征收人应及时收集二楼建筑是合法建筑或依法应当适当补偿的证据，并在评估报告的审查和专家鉴定中明确提出这一点。

V:预评估结果与评估结果直接生效