在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照以下原则处理：

1、已经办理房屋所有权变更登记先行获得房屋产权；

2、均未办理所有权变更登记的，先合法占有房屋的请求过户，人民法院予以支持；

3、均未办理所有权变更手续，也未占有房屋的，以买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但是，变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。

如何认定农村房屋连环买卖合同的法律效力

如何认定农村房屋连环买卖合同的法律效力？目前我国的法律法规及相关司法解释都没有明确规定，司法实践中也存在较大争议。

【案情】

孙某系某村村民，于2008年11月8日与村民张某协商，双方达成房屋买卖协议：张某将坐落于旧县镇东龙湾村的五间房屋出售给孙某；孙某一次性支付给张某购房款5万元。孙某和张某在协议上签字捺手印，村委会盖章确认。买房后，孙某对房屋进行了改建、装修，并和家人一直在里面居住，但户口一直没有迁过来。2014年8月，孙某以15万元的价格把房子卖给了龙湾村村民张某兴。2015年4月，张某将孙某作为被告、张某兴作为第三人诉至法院，要求确认农村房屋买卖合同无效。

【解析】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如何认定农村房屋连环买卖合同的法律效力，目前我国的法律法规及相关司法解释都没有明确规定，司法实践中也存在较大争议。笔者认为，如果当事人签订农村房屋买卖合同是双方当事人之间真实意思表示，且房屋买卖行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的人员，该农村房屋买卖合同并没有违反法律强制性规定，应该认定该房屋买卖合同有效。

同时，认定农村房屋连环买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析，重点查明以下几点可能影响合同效力的事实和因素：一是房屋买卖合同双方的身份情况，尤其要查明被告的身份关系，包括户籍状况、居住时间、随同居住的家属情况、有无其它住所、是否具备腾房条件；二是要查明房屋出让方是否有宅基地使用权、是否为房屋所有权人；三是查明购房者购买房屋后对房屋有无翻建、改建、扩建和装修等情形；四是要查明房屋出让有无经过审批、登记手续，集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用权持何种意见。

本案中，张某与孙某经平等、自愿协商，签订了房屋买卖协议，双方签订后进行了实际履行，孙某对房屋进行了翻修且居住多年，后孙某又将房屋卖给了第三人张某兴。鉴于诉争房屋连环买卖过程中，所签订合同均属双方当事人真实意思表示，虽然孙某与张某不是同一集体经济组织成员，但合同经村委会同意已实际履行数年。由于张某和张某兴均属同一集体经济组织成员，诉争房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，应属合法有效，故应判决驳回张某的诉讼请求。

（作者单位：北京市延庆区人民法院）

（原标题：农村房屋连环买卖合同的效力认定）

《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十七条在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。